Organi del condominio

Definizione di condominio

Ancor prima di definire l’Amministrazione condominiale e gli altri organi del condominio, è necessario capire cos’è un condominio.

Il condominio è una particolare comunione che si identifica in un soggetto privo di personalità giuridica e si attua, anche inconsapevolmente ai partecipanti, quando un bene o un complesso di beni o servizi individua o ingloba due o più soggetti, proprietari esclusivi di unità immobiliari, le quali condividono tra loro il godimento di parti comuni.

Quindi ora possiamo dire che l’Amministrazione condominiale, per consuetudine, per usi e per manifestazione pratica, è l’organo di governo del condominio, mentre l’assemblea è l’organo deliberativo nonché di giudizio sull’operato dell’Amministrazione.

Vediamo quali sono tutti gli organi previsti dal codice civile che operano sul condominio e quali sono gli articoli dell’ordinamento che li definiscono e gli conferiscono compiti, mansioni e poteri.

Gli organi del condominio

Gli organi del condominio sono:

Il condominio sorge simultaneamente quando in un complesso il numero dei proprietari di unita immobiliari è maggiore di 1 (es. l’ originario unico titolare vende un alloggio del complesso ad un nuovo proprietario che acquista).

Si parla condominio minimo nel momento in cui i condomini diventano almeno due.

Se i partecipanti alla cosa comune sono più di otto, è obbligatoria la nomina di un’Amministrazione condominiale.

Non sono previste sanzioni in caso di inosservanza o inottemperanza a tale norma, se non la possibilità della nomina di un Amministratore giudiziario, a opera del tribunale competente, su appello anche di un solo condomino.

Quando i condomini sono più di 10 è obbligatoria la redazione di un regolamento di condominio, uno degli strumenti importanti per la gestione e l’attuazione del condominio.

Nella maggior parte dei casi, l’originale costruttore del corpo di fabbrica redige un regolamento di condominio che viene definito contrattuale.

In caso contrario, i partecipanti alla compagine condominiale possono deliberare la redazione di un regolamento di condominio che disciplini l’utilizzo della cosa comune.

Il regolamento, tra le altre competenze, definisce le tabelle millesimali, strumento con cui l’amministrazione condominiale provvede alla ripartizione delle spese sostenute dal condominio, riparto gestito per lo più nell’art. 1123 c.c., anche se è necessario ricordare le eccezioni disposte nel 1124, 1125 e 1126 c.c., nonché la gestione e la tutela delle destinazioni d’uso come da art. 1117-quater c.c., opere su parti di proprietà o ad uso individuale, impianti non centralizzati di ricezione televisiva e produzione di energia da fonti rinnovabili o impianti di videosorveglianza.

Se i proprietari non sono più di otto, possono provvedere direttamente da essi alla gestione della cosa comune, ossia il condominio, che, come previsto dal codice, ha caratteristica di indivisibilità.

Si parla di supercondominio nel momento in cui esiste una pluralità di strutture o impianti distintamente identificabili come singoli corpi di fabbrica e con parti in comune tra di essi.

Non sempre è facile differenziare la natura giuridica del complesso poiché spesso, benché ci si trovi in una realtà di supercondominio, l’intero assetto è amministrato come singolo condominio, fatto che crea non pochi problemi di organizzazione, nonché di dottrina giuridica applicata.

Per esempio, con riguardo alla competenza delle spese a consuntivo e dei soggetti titolati all’approvazione di queste durante l’assemblea, non accade di rado che spese competenti solo alcuni dei componenti il supercondominio (exemplum, spese relative ad una palazzina, le quali devono essere approvate solo dai e ripartite solo tra i componenti della palazzina cui si riferiscono, e non dalla compagine del supercondominio in toto) siano approvate da soggetti non aventi diritto (tutti gli altri condomini), che, anzi, di fatto spesso costituiscono i millesimi necessari a formare il quorum costitutivo e deliberativo esclusivamente nel riparto ma senza distinguere le compagini competenti all’approvazione ed alla costituzione dell’assemblea che spesso non è competente quindi rendendo nulla le deliberazioni.

Troppo spesso ancora oggi vengono inserite le spese di un condominio parziale all’interno di un bilancio di supercondominio costringendo la compagine supercondominiale al coinvolgimento e all’approvazione delle spese del condominio parziale anche se la compagine supercondominiale è incompetente sia alla partecipazione all’assemblea sia alla formazione dei quorum costitutivi che deliberativi dell’assemblea del condominio parziale.

Organi del condominio.

Amministratore di condominio: uno degli organi del condominio, previsto dal codice civile, è l’amministratore di condominio, organo di governo del condominio.

L’amministratore di condominio è disciplinato dagli articoli:

1129 cc. – nomina revoca e obblighi
1130 cc. – attribuzioni dell’amministratore
1131 cc. – rappresentanza
1133 cc. – provvedimenti
1709 cc. – presunzione di onerosità
Art. 71-bis disp. att. c.c. – requisiti dell’amministratore condominiale

Assemblea di condominio: uno degli organi del condominio, previsto dal codice civile, è l’assemblea del condominio, organo deliberativo e di giudizio dell’operato dell’amministrazione.

L’assemblea di condominio è disciplinata dagli articoli:

Il Consiglio di condominio ed i Consiglieri: uno degli organi del condominio, previsto dal codice civile, è il consiglio di condominio e i consiglieri, organo di consiglio e di controllo della gestione condominiale.

Il consiglio di condominio ed i consiglieri sono disciplinati dagli articoli:

1130 bis cc. – rendiconto condominiale

Il Rappresentante di condominio: uno degli organi del condominio, previsto dal codice civile, è il rappresentante del condominio parziale nel supercondominio; il rappresentante compone l’organo deliberativo e di giudizio dell’operato dell’amministrazione del supercondominio.

Il rappresentante di condominio è disciplinato dagli articoli: