Il Supercondominio

Definizione di supercondominio

Il codice definisce il supercondominio come: “parti comuni a più condominii“. (art. 67 disp. att. c.c.)

Nello specifico dettaglia: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” (art. 1123 c.c.)

Gli articoli di legge che evidenziano l’esistenza dei supercondomini e dei condomini parziali e le loro gestioni sono i seguenti:

Nello specifico, l’art. 1117 bis recita:

“Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.“

L’art. 67 disp. att. recita:

“…Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.

In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine….“

L’art. 1123 recita:

“…Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità…“

Preciso che quando il codice parla di gruppo di condomini, intende la compagine condominiale che partecipa al condominio parziale.

L’art. 61 disp att. recita:

“…Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato…“

Ricordo che questo articolo prevede la divisione solo quando gli edifici non hanno parti in comune tra di essi; contrariamente, quando gli edifici hanno parti comuni tra di essi, il supercondominio non può essere sciolto o diviso.

La giurisprudenza:

Si invita inoltre alla lettura della sentenza n. 19939 del 14 novembre 2012 della corte di cassazione per maggiori approfondimenti.

A dire degli attori, nelle delibere assembleari ai fini della partecipazione del voto, della formazione delle maggioranze e dei quorum ma anche ai fini della ripartizione delle spese comuni, è necessario considerare separatamente le tabelle millesimali di ogni singolo condominio, che potrebbe anche essere considerato non come fabbricato ma come un impianto, eccependo l’operato dell’amministratore che, seppur informato dell’esistenza di un supercondominio, avrebbe convocato un’unica assemblea condominiale ponendo all’esame materie attinenti ai singoli condomini e ai diversi gruppi di condomini.

La questione viene decisa in senso sfavorevole per gli attori sia in primo grado che in appello, mentre in Cassazione la Suprema Corte accoglie la loro tesi in quanto la Corte territoriale non ha tenuto conto della situazione di fatto, così come rappresentata, cioè quella di tre fabbricati autonomi, aventi in comune alcuni beni e servizi, e dunque si sarebbero dovute trarre le dovute conclusioni, anche sul piano del diritto da applicare, tenendo presente che le materie relative ai singoli fabbricati non avrebbero potuto e dovuto essere trattati dall’assemblea del supercondominio ove si registra la partecipazione anche dei proprietari degli altri edifici.

Quindi il codice definisce il supercondominio come “parti comuni a più condominii” come citato nell’art. 67 disp. Att. c.c.

Esplicita e distingue come “gruppo di condomini” la compagine condominiale parziale che partecipa il condominio parziale all’interno del supercondominio.

Specifica che è evidente e presente in caso di:

più scale
cortili
lastrici solari
opere
impianti destinati a servire una parte dell’intero.

Queste sono, quindi, le leggi che palesemente evidenziano l’esistenza del condominio parziale all’interno del supercondominio, le loro compagini, caratteristiche, il modello di gestione.

Si parla dunque di supercondominio nel momento in cui esiste una pluralità di strutture o impianti distintamente identificabili come singoli corpi di fabbrica o impianti e con parti in comune tra di essi.

Non sempre è facile differenziare la natura giuridica del complesso poiché spesso, benché ci si trovi in una realtà di supercondominio, l’intero assetto è amministrato come singolo condominio, fatto che crea non pochi problemi di organizzazione, nonché di dottrina giuridica applicata.

Per esempio, con riguardo alla competenza delle spese a consuntivo e dei soggetti titolati all’approvazione di queste durante l’assemblea, non accade di rado che spese competenti solo alcuni dei componenti il supercondominio (exemplum, spese relative ad una palazzina, le quali devono essere approvate solo dai e ripartite solo tra i componenti della palazzina cui si riferiscono, e non dalla compagine del supercondominio in toto) siano approvate da soggetti non aventi diritto (tutti gli altri condomini), che, anzi, di fatto spesso costituiscono i millesimi necessari a formare il quorum costitutivo e deliberativo esclusivamente nel riparto ma senza distinguere le compagini competenti all’approvazione ed alla costituzione dell’assemblea che spesso non è competente quindi rendendo nulla le deliberazioni.

Troppo spesso ancora oggi vengono inserite le spese di un condominio parziale all’interno di un bilancio di supercondominio costringendo la compagine supercondominiale al coinvolgimento e all’approvazione delle spese del condominio parziale anche se la compagine supercondominiale è incompetente sia alla partecipazione all’assemblea sia alla formazione dei quorum costitutivi che deliberativi dell’assemblea del condominio parziale.

I supercondomini sono molto diffusi e non necessitano di consapevolezza da parte delle compagini che li costituiscono né di atti costitutivi,

È quindi evidente e normale l’esistenza del condominio parziale e dei gruppi di condomini che li partecipano.

Ricordo che è superflua la decisione assembleare o la volontà dei condomini o del costruttore.

È sufficiente lo status quo, come previsto dalla legge.

Tutte le altre norme devono sposarsi in quanto il supercondominio ed il condominio parziale non sono altri che condomini sovrani, caratterizzati dai loro gruppi di condomini.

Quindi, è necessario che tutti i condomini, super o parziali, abbiano il loro distinto conto corrente che definisca il proprio gruppo di condomini, sui cui affluiscono le spese versate da taluni gruppi nel proprio conto, come prescritto dall’art. 1129 c.c., di cui riporto l’estratto:

“…L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica…”

Bisogna prestare attenzione al fatto che, per l’apertura del conto corrente del condominio parziale, è necessario il codice fiscale che definisca la comunione e il gruppo di condomini partecipanti il condominio.

È da evidenziare ed aggiungere la rilevanza e l’importanza della convocazione, dove si devono distinguere le compagini competenti alle parti comuni a più condominii e le compagini competenti alle parti comuni tra piu condòmini, poiché, come previsto dall’art. 1123 c.c., anche per le comunioni tra parti comuni a più condomini, hanno titolo di essere convocati e titolo nell’approvazione solo i condomini aventi diritto al godimento delle spese sostenute.

Come per qualsiasi condominio, anche nei supercondmini e nei condomini parziali, dovendo applicare le norme del condominio come previsto dal codice civile, sarà dunque necessario, tramite assemblea con le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.:

approvare il bilancio condominiale
nominare un’amministratore, dove previsto
redigere un regolamento, dove previsto
gestire e deliberare negli ambiti delle proprie competenze.

Il supercondominio serve esclusivamente a evidenziare, rendicontare, gestire e mantenere spese e competenze della totalità dei gruppi di condomini; non può inserire in bilancio, o approvare, spese o competenze di gruppi di condomini parziali, anche se ancora oggi è reputato più economico inserire in approvazione spese riguardanti gruppi di condomini parziali nei bilanci di supercondominio.

Ricordo che, per chiarezza, il supercondominio non deve essere inteso come un condominio “grande”, ma si può essere in presenza di supercondominio anche, per esempio, nel caso di 2 villette bifamiliari che condividono tra loro un vialetto di comune proprietà.

Tuttavia, quando i condomini del supercondominio sono più di 60, le norme prevedono il modello di gestione e la particolare composizione assembleare dove ogni condominio parziale deve nominare il proprio rappresentante che prenderà parte all’assemblea del supercondominio, con le maggioranze previste dal codice civile.

È necessario sottolineare la sovranità delle delibere del condominio parziale e del supercondominio che, nelle loro competenze, non si intrecciano mai.

Quindi, nel caso abbiate evidenza di intreccio di competenze, sia nella convocazione, sia nelle costituzioni dei quorum assembleari, sia nelle spese che nei conti correnti, significa che il supercondominio composto dai condomini parziali non è correttamente gestito.

Voglio ricordare infine l’importante regola prevista dall’art. 72 disp. att. c.c., che specifica che i regolamenti di condominio non possono derogare le disposizioni di determinati articoli, tra cui il succitato art. 67 disp. att. c.c.

Dott. Piero Antonio Esposito

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