Associazione Italiana Amministratori Superiori
Associazione Italiana Amministratori Superiori
A.I.A.S. – Associazione Italiana Amministratori Superiori – è una associazione di categoria, senza scopo di lucro, con sedi comunali, il cui fine primo tra tutti è la formazione superiore dell’amministratore allo scopo di dare la massima tutela ai condomini amministrati.
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Editoriale A.I.A.S. Italia
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Editoriale
Organi del condominio Organi del condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato A.I.A.S. Italia Definizione di condominio Ancor prima di…
Strumenti di gestione ed attuazione del condominio Strumenti di gestione ed attuazione del condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato A.I.A.S.…
Sistemi di rilevamento del condominio Sistemi di rilevamento del condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato A.I.A.S. Italia Come già detto…
Il Supercondominio Il Supercondominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato A.I.A.S. Italia Definizione di supercondominio Il codice definisce il supercondominio come:…
Corsi per amministratori di condominio online Presentazione corsi di formazione iniziale e aggiornamento per amministratori immobiliari e condominiali Programma e indice L’Amministrazione condominiale, con particolare riguardo ai compiti e ai poteri dell’Amministratore, esercitazione praticaLa sicurezza degli edifici, con particolare riguardo ai requisiti di staticità e di risparmio energetico, esercitazione praticaI sistemi riscaldamento e di condizionamento,…
Art 1139 codice civile Rinvio alle norme sulla comunione Commento: Art 1139 codice civile – Rinvio alle norme sulla comunione By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come…
Art 1138 codice civile Regolamento di condominio Commento: Art 1138 codice civile – Regolamento di condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali…
Art 1137 codice civile Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea Commento: Art 1137 codice civile – Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Art 1136 codice civile Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni Commento: Art 1136 codice civile – Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali…
Art 1135 codice civile Attribuzioni dell’assemblea dei condomini Commento: Art 1135 codice civile – Attribuzioni dell’assemblea dei condomini By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Art 1134 codice civile Gestione di iniziativa individuale Commento: Art 1134 codice civile – Gestione di iniziativa individuale By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Art 1133 codice civile Provvedimenti presi dall’amministratore Commento: Art 1133 codice civile – Provvedimenti presi dall’amministratore By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali…
Art 1132 codice civile Dissenso dei condomini rispetto alle liti Commento: Art 1132 codice civile – Dissenso dei condomini rispetto alle liti By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali…
Art 1131 codice civile Rappresentanza Commento: Art 1131 codice civile – Rappresentanza e legittimazione ad agire in giudizio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Art 1130-bis codice civile Rendiconto condominiale Commento: Art 1130-bis codice civile – Rendiconto condominiale By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato A.I.A.S.…
Art 1130 codice civile Attribuzioni dell’Amministratore Commento: Art 1130 codice civile – Attribuzioni, competenze, compiti, doveri e poteri dell’amministrazione di condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti…
Art 1129 codice civile Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore Commento: Art 1129 codice civile – Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come…
Art 1128 codice civile Perimento totale o parziale dell’edificio Commento: Art 1128 codice civile – Perimento totale o parziale dell’edificio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come…
Art 1127 codice civile Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio Commento: Art 1127 codice civile – Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come…
Art 1126 codice civile Lastrici solari di uso esclusivo Commento: Art 1126 codice civile – Lastrici solari di uso esclusivo By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come…
Art 1125 codice civile Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai Commento: Art 1125 codice civile – Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online…
Art 1124 codice civile Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori Commento: Art 1124 codice civile – Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per…
Art 1123 codice civile Ripartizione delle spese Commento: Art 1123 codice civile – Ripartizione delle spese By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali…
Art 1122-ter codice civile Impianti di videosorveglianza delle parti comuni Commento: Art 1122-ter codice civile – Impianti di videosorveglianza delle parti comuni By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali…
Art 1122-bis codice civile Impianti non centralizzati di ricezione televisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Commento: Art 1122-bis codice civile – Impianti non centralizzati di ricezione televisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili. By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per…
Art 1122 codice civile Opere su parti di proprietà o uso individuale Commento: Art 1122 codice civile – Opere su parti di proprietà o uso individuale By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per…
Art 1121 codice civile Innovazioni gravose o voluttuarie Commento: Art 1121 codice civile – Innovazioni gravose o voluttuarie By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Innovazioni Commento: Art 1120 codice civile – Innovazioni sulle cose comuni By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato A.I.A.S. Italia Ora bisogna…
Art 1119 codice civile Indivisibilità Commento: Art 1119 codice civile – Indivisibilità delle cose comuni By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali accreditato…
Art 1118 codice civile Diritti dei partecipanti sulle cose comuni Commento: Art 1118 codice civile – Diritti dei partecipanti sulle cose comuni By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali…
Art 1117-quater codice civile Tutela delle destinazioni d’uso. Commento: Art 1117-quater codice civile – Tutela delle destinazioni d’uso By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Art 1117-ter codice civile Modificazioni delle destinazioni d’uso Commento: Art 1117-ter codice civile – Modificazioni delle destinazioni d’uso By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di…
Art 1117-bis codice civile Ambito di applicabilità Commento: Art 1117-bis codice civile – Ambito di applicabilità By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali…
Art 1117 codice civile Parti comuni dell’edificio Commento: Art 1117 codice civile – Parti comuni dell’edificio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti al corso online di aggiornamento periodico per Amministratori immobiliari e condominiali Iscriviti come fornitore di servizi condominiali…
Dei frutti Il codice civile negli art. 820 e 821 descrive cosa si intende per frutti,suddividendoli in frutti naturali, frutti civili e trattando nello specificol’acquisto dei frutti.I frutti naturali appartengono al proprietario della cosa che li produce.Essi acquistano una propria individualità giuridica solo al momento incui sono separati dalla cosa stessa.Nel caso in cui fossero…
Delle pertinenze L’art. 817 c.c., interamente riportato, definisce le pertinenze le cosedestinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa.La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosaprincipale o da chi ha un diritto reale sulla medesima. Le pertinenze sono quindi le cose destinate in modo durevole al servizioed al mantenimento della…
Dell’universalità di beni (universalità patrimoniale)L’art. 816 c.c., integralmente riportato, definisce l’universalità di beni lapluralità di cose che appartengono alla stessa persona intese una comeuniversalità di fatto come ad esempio il gregge di animali, laddove esisteanche la pecora singola, appartenendo però ad un unico soggetto ilgregge ha il suo valore economico particolare e si distingue dalla…
Delle cose oggetto di proprietà Delle cose oggetto dio proprietà Tutte le cose possono essere oggetto di proprietà.Occorre, quindi, prima di esaminare il diritto di proprietà esaminare leres (cose) (beni).Possono avere valore economico ed essere commerciabili, possono nonaverlo e quindi non presentare un valore commerciale. Res communes omnium: Come ad esempio l’aria ed il sole…
Delle cose Delle coseI diritti reali rientrano nella categoria dei diritti assoluti, in questo casosu una res, una cosa ed hanno le seguenti caratteristiche: Assolutezza:possono essere fatti valere nei confronti di tutti i terzi o di tutti iconsociati sui quali incombe un generico dovere di astensione;Immediatezza:il titolare realizza il diritto direttamente senza che sia necessaria…
Condomini morosiAppena approvata la divisione delle spese, i condomini devono versare lesomme indicate nello schema. Se ciò non avviene i condomini si rendono morosi e l’amministratore ècostretto al recupero crediti entro 6 mesi:• dalla scadenza del debito;• dalla chiusura dell’esercizio. Si rende responsabile l’assemblea che può scegliere di revocarlo.In questa circostanza l’amministratore: • può operare…
Riparto delle spese e la sua impugnazioneIl riparto delle spese viene ratificato dall’assemblea condominiale afavore dell’esame di uno schema predisposto dall’amministratore. Questo intervento può avvenire in sede di preventivo di spesa: dovel’amministratore presenta lo schema delle spese di cui si preventival’esigenza calcolandone l’importo sulla base di criteri dell’esame delleprecedenti gestioni (per esempio, per le spese…
Casi particolari nella ripartizione dei costiLa legge stabilisce dei criteri di riparto differenti a seconda del generedelle spese che è doveroso analizzare uno a uno. a) Scale e ascensori:Le spese per la cura, la gestione e il mantenimento di scale e ascensori vadivisa tra le unità immobiliari che da essi sono serviti.La spesa si divide:per…
Criteri di ripartizione Il frazionamento delle spese viene effettuato in relazione ad alcunicriteri, stabiliti dalla legge, generali o previsti per particolari tipi dilavori. Per il frazionamento delle spese è fondamentale fare richiamo alledisposizioni contenute nel regolamento di condominio.Per cui, è usuale che il regolamento contenga delle specifiche tabelle dausufruire per dividere alcune spese senza controllare…
Ripartizione dei costi in relazione alle tabelle millesimaliI costi per quanto riguarda l’amministrazione dei beni condominiali sidividono in spese ordinarie e straordinarie e vanno ripartite tra icondomini sulla base dei criteri contenuti nel regolamento condominialeo, in assenza, in base alle norme del codice civile. Il riparto delle spese va sancito dall’assemblea diventando obbligatorioper i singoli…
Suddivisione delle spese delle parti comuni condominiali Suddivisione delle spese delle parti comuni condominialiIl codice civile gestisce le ripartizioni di eventuali ristrutturazioni omantenimenti delle parti comuni. Abitando in un fabbricato, capita didover pagare spese che riguardano le parti comuni. Se ciò avviene, sichiede come ripartirle e si sta in difesa per paura di dover incaricarsi…
Animali domestici in condominioIl quinto comma dell’art. 1138 prevede che le norme del regolamentocondominiale non possono vietare di possedere animali domestici. La riforma si è espressa a beneficio degli animali domestici nello stabilesostituendo nel testo dell’articolo l’espressione animali da compagniacon quella di animali domestici. Ciononostante, anche dopo talecambiamento, si pone un problema notevole: tra gli…
Scale e il pianerottoloaventi ruolo di disporre in comune le varie parti dell’edificiocondominiale e di favorirne l’accesso, le scale sono parti comuni aicondomini per tutta la loro espansione. Se uno stabile è munito di più scale, come nel caso del fabbricatoparziale, l’appartenenza dei condomini sarà limitata alle scale dispettanza. Nella composizione di scale rientrano tutti…
Aree destinate al parcheggio È questo uno dei principali cambiamenti emessi dalla riforma dellaregolamentazione condominiale, l’inserimento nelle cose comuni dellearee destinate al posteggio. In tal modo, il legislatore ha voluto salvaguardare il diritto delcomproprietario, che per servirsi di tali zone destinate al posto auto nonha più |esigenza di dimostrarne l’appartenenza. Affinché queste areerientrino nelle cose…
Tetto e il lastrico solareTetti e lastricati solari hanno il compito civile di nascondere e coprirel’edificio condominiale, ragion per cui secondo l’art. 1117 del codice civilesono da ritenersi parti comuni a tutti i condomini, anche se aventi dirittoad uso ricorrente del bene. La distribuzione delle spese per la loro manutenzione, cura emantenimento spetta a ciascun…
Disciplina delle parti comuni nel regolamento condominialeLe parti comuni dell’edificio, elencate in modalità esemplificativa e nontassativa nell’art. 1117 c. c., sono i beni del fabbricato di appartenenza ditutti e utili sia all’esistenza stessa dello stabile sia all’uso dei beniindividuali. In sequenza alla riforma della regolamentazione condominiale entrata invigore nel 2013, l’art. 1117 c. c. supera…
Tipologie di regolamento condominialeLa regolamentazione dello stabile può avere struttura: • contrattuale o negoziale, allegato nell’atto di acquistodell’abitazione; • assembleare, in codesto caso deve essere sancito con la prevalenzastabilita dall’art. 1136 del codice civile, ossia con un numero di votiche rappresenta la maggior parte degli intervenuti in assemblea eperlomeno la metà del costo dell’immobile; •…
Divieto di ospitare animali domestici Divieto di ospitare animali domesticiDalla entrata in vigore della Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (che,peraltro, modifica l’ultimo comma dell’art. 1138 c.c.), ogni clausola delregolamento condominiale recante il divieto di tenere animali domesticinello stabile) sembrerebbe risultare colpita da “nullità sopravvenuta”. L’affermazione di principio (“le norme del regolamento non possonovietare di…
Giudice di Pace e controversie tra condominiÈ esperienza piuttosto comune che la gestione degli spazi comuni possacostituire motivo di attrito e dissidio all’interno dei condominii per nonessere sempre ben chiaro fino a che punto il diritto del singolo all’usodegli spazi comuni possa spingersi. In caso di disaccordo tra i condomini tra loro e all’interno dellaassemblea…
Maggioranze in tema di parti comuniQuanto infatti alle maggioranze richieste sia per l’approvazione delladelibera condominiale di destinazione del cortile a parcheggio diautovetture sia per l’approvazione della relativa disciplina d’uso egodimento del bene (nel caso in cui il regolamento nulla vieti ma purenulla disponga in merito), trova in genere applicazione l’art. 1136 cc co.5.È dunque sufficiente…
Poteri e compiti dell’assemblea in tema di parti comuniÈ sempre all’assemblea condominiale, e dunque, si ribadisce, non allibero arbitrio del singolo, che spetta il compito di autorizzare edisciplinare l’utilizzo del cortile come area di parcheggio stabilendo conregolamento le modalità di uso e godimento del bene comune. Secondo alcuni addirittura tra i poteri dell’assemblea condominiale visarebbe…
Divieto di uso turnatario e parcheggio per lunghi periodiVi è giurisprudenza che si è espressa nel senso di concedere di usare aturni i parcheggi nel cortile. Alla base di ciò vi è l’applicazione del principio del quale l’uguaglianzanell’uso dei beni comuni non esige indispensabilmente il godimento daparte di tutti i partecipanti alla stessa. Per cui,…
Regolamento condominiale e buon uso della cosa comuneCon attenzione alle procedure di amministrazione e di regolamento delposteggio è importante l’assemblea, cui spetta il compito di organizzarel’uso delle relative aree, in conformità ai principi sanciti dalla legge edalla consuetudine, nonché dal volere dei condomini. Non sono ammesse “iniziative” private o prese di posizione individualiche potrebbero far…
Regime di pertinenzialitàLa prima problematica si ha quando esista un diritto dei condomini aposteggiare all’interno della corte comune, dove non vi sia una regolacontraria, nemmeno un vincolo di finalità. E’ competenza dei condominiresidenti utilizzare il parcheggio disponibile dei loro automezzi l’areadella corte annessa all’edificio condominiale. La corte, essendo una superficie comune ai sensi dell’art. 1117…
Parcheggio condominialeLa prima legge in materia urbanistica che si è specificamente occupatadella destinazione a parcheggio delle aree private è stata la legge6/8/1967 n. 765 (cd. Legge Ponte). Nel nostro ordinamento non esisteva alcuna normativa che imponesse aicostruttori di case di destinare o predisporre all’interno dei condominiiuno spazio ad hoc destinato ad area di parcheggio. Successiva…
Collocazione di zerbini o elementi ornamentali nei pianerottoliPer quanto riguarda la collocazione di zerbini o elementi ornamentali,nei pianerottoli, ci possono essere due limiti: -occorre analizzare se le norme d’uso non modifichi la finalità delbene comune; -se vi sono divieti prescritti dalla regolamentazione condominiale. Le scale e i pianerottoli sono destinati a concedere un semplicespostamento da…
Comproprieta’ condominiale dei posti auto Comproprieta’ condominiale dei posti autoSono molto frequenti i casi in cui, piuttosto che trasferire la proprietàe/o costituire un diritto reale, lo scopo viene perseguito rimanendonell’ambito condominiale dei posti auto, e riconoscendo ai singolicondomini un diritto di uso esclusivo. Le espressioni “diritto esclusivo” o “uso esclusivo” o “godimentoperpetuo” che frequentemente ricorrono…
Gestione degli spazi condominiali comuni Poter posteggiare il proprio veicolo all’interno della corte condominiale èun considerevole favore; ciononostante il regolamento delle aree comuninon è così semplice. È chiaro che tale competenza incontra dei limiti non solo nellecaratteristiche dei cortili attinenti ai singoli edifici, eccessivamentepiccoli per parcheggiare tutte le autovetture, ma anche inregolamentazioni pubbliche e private.…
Responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia Responsabilità civile per i danni cagionati da cose in custodia,La fattispecie di cui all’articolo 2051 del codice civile individua un’ipotesidi responsabilità oggettiva, essendo sufficiente per l’applicazione dellastessa la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosache ha dato luogo all’evento lesivo. Per…
Osservanza della disciplina del D.L. 78/2010 Osservanza della disciplina del D.L. 78/2010Al riguardo sono state propugnate due diverse soluzioni:Una prima soluzione, più rigorosa, propende per la piena applicazione,anche nel caso di specie, del D.L. 78/2010; si è osservato, al riguardo,come l’area abbia ormai perso la sua autonomia funzionale e siadivenuta parte integrante e imprescindibile del…
Servitù nel condominio e il D.L. 78/2010 Servitù nel condominio e il D.L. 78/2010In caso di instaurazione in un fabbricato (ossia al contratto del primoatto di vendita) vengono costituite servitù di vario tipo: -o a carico di parti comuni ed a vantaggio di unità di appartenenza; -o a carico di proprietà a vantaggio di altri…
Diritto all’abitazione Il diritto all’abitazione viene riconosciuto in una serie di trattatiinternazionali sui diritti umani. Cito e riporto integralmente l’articolo 25 della Dichiarazione universaledei diritti dell’uomo. Articolo 25. della Dichiarazione Universale dei Diritti Umani. Ogni individuo ha diritto ad un tenore di vita sufficiente agarantire la salute e il benessere proprio e della sua famiglia,…
Locatori e inquiliniLa responsabilità è in primo luogo dell’inquilino che viola ilregolamento. Questi per primo deve essere informato dall’Amministrazione dieventuali segnalazioni o lamentele dei condomini. A seguito di ripetute (e provate) segnalazioni degli altri proprietari,inquilini e/o dell’Amministrazione, per violazioni al regolamento, illocatore è tenuto a esercitare gli strumenti che la legge e il contratto diaffitto…
Liti e della mediazioneLa modificazione delle norme prevede l’obbligatorietà della mediazioneper liti a carattere condominiale. A tale riguardo riporto integralmentel’art. 71-quater disp. att. c.c. che descrive le caratteristiche, i protocolli ele tipologie della procedura delle liti e della mediazione. Art. 71-quater. Per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5,comma 1, del decreto legislativo…
Sito internet e condominio onlineUna profonda innovazione nell’ambito del condominio è rappresentatadall’art. 71-ter disp. att. c.c., sotto riportato, che riguarda lapubblicazione dei documenti all’interno di un sito condominiale cheriporti tutta la documentazione scelta e deliberata in assemblea. Art. 71-ter.Su richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui alsecondo comma dell’articolo del codice, l’amministratore è…
Requisiti e caratteristiche dell’Amministrazione condominialeOltre a quanto succitato all’interno del Titolo IV del presente libro,l’Amministrazione deve possedere i requisiti prescritti ed elencati dalseguente articolo 71-bis disp. att. c.c., che riporto integralmente. Art. 71-bis. Possono svolgere l’incarico di amministratore di condominio coloro: a) che hanno il godimento dei diritti civili; b) che non sono stati condannati…
Infrazioni al regolamento e sanzioni Infrazioni al regolamento e sanzioniL’ordinamento giuridico italiano non stabilisce: • le modalità di accertamento della violazione, in materia di multecondominiali, lasciando intendere che questa attività non è svoltadal giudice. • se la sanzione rientri nei crediti condominiali, e pertanto sìaesigibile entro sei mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio. Néindica…
Approvazione e modifica delle tabelle millesimali Approvazione e modifica delle tabelle millesimaliLa giurisprudenza in passato ha stabilito che le tabelle esprimono unaLa giurisprudenza in passato ha stabilito che le tabelle esprimono unavalutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, e pertantoqueste ultime hanno contenuto negoziale e dovevano essere sempreapprovate all’unanimità. Anche la loro redazione o modifica,…
Molteplicità delle tabelle millesimali In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali.Quella principale, delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmentedetta “di proprietà”, rappresenta i valori proporzionali delle varieproprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese delcondominio. Altre tabelle millesimali possono essere poste in essere per l’uso delleproprietà comuni: ad esempio, possono essere riferite…
Metodi di calcolo delle tabelle millesimali L’applicazione dei coefficienti correttivi è oggetto di forti discussioni econtrasti tra i condomini che si ritengono danneggiati dall’applicazionedei valori anziché altri. Il D.M. del ’66, nato per l’edilizia economica popolare, è solo unriferimento su cui il tecnico incaricato alla redazione delle tabelle, si basaper determinare il coefficiente più appropriato.…
Dettagli tecnici delle tabelle millesimaliLe tabelle sono un allegato del regolamento e ne rappresentano lostrumento attuativo più importante. Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie masoprattutto le maggioranze assembleari, e le loro validità costitutive. Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (Ingegnere,perito edile, geometra, architetto) che ha le competenze tecniche…
Il supercondominio, anche conosciuto come condominio complesso ocondominio orizzontale, generalmente, riguarda un complessoimmobiliare composto da più edifici (ciascuno dei quali di normacostituito in condominio), o fabbricati, dove sono facilmentericonoscibili le competenze di spese il cui godimento riguarda unacompagine ristretta di condomini rispetto all’intero; le compaginiristrette sono di norma condominii, ma la comunione condivisa tra tuttala…
Assemblea straordinariaPuò essere richiesta una convocazione straordinaria all’Amministrazioneanche dai condomini, purché siano rispettati i requisiti descritti dall’art.66 e 67 disp. Att. c.c.,Ogni condomino può partecipare in assemblea in proprio altrimenti permezzo di un rappresentante. Quando il regolamento non prevede particolari deroghe, chiunque(condomino o estraneo) può essere incaricato invece del condomino.Dal 18 giugno 2013 non può…
Curatore speciale in mancanza del legale rappresentanteSi riporta per intero l’art. 65. disp. att. c.c. per il caso in cui uncondomino intenda iniziare o proseguire una lite contro i partecipanti aun condominio, ma manca il legale rappresentante.Art. 65.Quando per qualsiasi causa manca il legale rappresentante deicondomini, chi intende iniziare o proseguire una lite contro ipartecipanti…
Revoca dell’AmministrazioneSi riporta in seguito l’art. 64 delle disposizioni di attuazione, cheprescrive le procedure per la revoca dell’Amministratore nei casi indicatidall’undicesimo comma dell’articolo 1129 e dal quarto commadell’articolo 1131 del codice ed il relativo reclamo.Art. 64.Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimocomma dell’articolo 1129 e dal quarto comma dell’articolo 1131 delcodice, il tribunale provvede in…
Servizi a godimento separato Fra gli strumenti non giudiziali di autotutela del creditore, troviamo lapossibilità per l’Amministrazione (ovvero per l’assemblea dicondominio) di decidere per i condomini morosi l’interruzione deiservizi suscettibili godimento separato, anche essenziali quali per primacasa adibita ad abitazione principale, e attuata con ingresso nei locali diproprietà del condomino, nel caso di morosità che…
Condomini morosiNei confronti dei condomini in ritardo col pagamento delle spesecondominiali, dopo 6 mesi dal rendiconto in cui risulta la morosità(entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile ècompreso.), l’Amministrazione ha l’obbligo di agire per la riscossioneforzosa delle somme dovute dagli obbligati, cioè richiedere il decretoingiuntivo, salvo dispensa assembleare (art. 1129 cod.…
Norme della comunione in generale Art. 1100.Norme regolatrici. Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a piùpersone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano lenorme seguenti. Art. 1101.Quote dei partecipanti. Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali.Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi…
Norme sul regolamento di condominio Norme sul regolamento di condominio Come già detto in precedenza se vi sono più di 10 condomini e d obbligoil regolamento condominialeIl regolamento può essere contrattuale o assembleare.Nel caso di regolamentazione condominiale contrattuale, il documentonella quasi completezza dei casi è stato predisposto dal costruttoredell’immobile o del raggruppamento di immobili, e…
Stato patrimonialeLo stato patrimoniale è un documento composto dai debiti e dai creditidel condominio. Nei debiti dovranno essere inserite le spese non pagate, i fondi di riserva(fondo cassa, TFR, ecc., con separata indicazione dell’eventualeincremento dell’anno) ed eventuali ulteriori debiti a vario titolo.Nei crediti dello stato patrimoniale va citato il saldo della gestioneovvero le quote non…
Disavanzo di cassaIl disavanzo di cassa è rappresentato da uno scoperto del conto correntecertificato dall’estratto conto di fine periodo dal quale si evince l’importonegativo.Non può essere utilizzato per evidenziare anticipazionidell’Amministrazione calcolate come totale a pareggio in bilancio e nonriscontrabili da versamenti sul c/c condominiale o nelle entratecondominiali. Dott. Piero Antonio Esposito
Saldo della gestione o dell’esercizioNella parte conclusiva del bilancio consuntivo può essere riportata lasituazione riepilogativa della gestione con il rapporto entrate/uscite – ilsaldo – evidenziato il saldo della gestione precedente ed i versamentiincassati e la consistenza di eventuali fondi cassa.Tale conteggio porta al saldo di gestione. Dott. Piero Antonio Esposito
Riparto millesimale consuntivoTanto premesso, nell’ambito della verifica consuntiva, in allegato alrendiconto di ogni anno è presente il riparto millesimaleconsuntivo: in tale prospetto sono riportati i totali di spesa per ognisingola tabella di riparto, che sommati danno origine all’importocomplessivamente imputato ad ogni condomino; tale importo vienemesso a confronto con il totale delle quote versate a preventivo,…
Del conguaglio della gestione o dell’esercizioÈ importante distinguere le somme dovute a preventivo, quindi inacconto della gestione corrente, dalle somme da pagare a consuntivo, quindi il saldo dellagestione.La loro differenza è il conguaglio. Dott. Piero Antonio Esposito.
Bilancio preventivo o di previsioneUnitamente al bilancio Consuntivo si presenta ai condomini il BilancioPreventivo o di previsione (trattasi di un elenco delle voci di spesapreviste con relativi importi, il cui totale corrisponderà alla sommacomplessiva che sarà riscossa durante l’anno cui si riferisce a titolo diacconti) in base al quale si delineano le spese che dovranno…
Bilancio consuntivo e riparto millesimale consuntivoIl bilancio, presentato ai condomini, è composto dal Bilancio Consuntivoe dal Riparto millesimale Consuntivo (prospetto nel quale vengonoripartite le spese a tutte le unità immobiliari secondo le tabellemillesimali o altro criterio previsto dal regolamento), si viene aconoscenza di come le somme versate sono state spese, e di conseguenzase sono state…
Rendiconto condominialeIl bilancio condominiale è il documento contabile con il quale vienerappresentato ai partecipanti al condominio il rendiconto della gestionesvolta dall’Amministrazione (ovvero l’esposizione delle spese sostenutedurante il suo mandato elencate e ripartite fra le unità immobiliari), lasituazione patrimoniale (crediti e debiti) e la situazione di cassa (bilanciodelle entrate e delle uscite verificatesi nel periodo preso…
ObblighiL’Amministrazione, ai sensi dell’art. 1130 c.c., che riporto per unmaggiore approfondimento, ha l’obbligo di: 1. eseguire le deliberazioni dell’Assemblea dei Condomini e curarel’osservanza del Regolamento di Condominio;2.disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizinell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il migliorgodimento a tutti i condomini; 3. riscuotere i contributi e pagare…
Quadro AC del modello Unico
Sostituto d’imposta e degli obblighi fiscaliIl delegato tributario, ossia l’ Amministrazione, deve inoltrareannualmente all’Agenzia delle Entrate, con mod. 770, le dichiarazioniriguardanti le ritenute effettuate e i relativi versamenti.Il condominio in quanto sostituto d’ imposta è tenuto a importantiadempimenti fiscali: realizzare e versare ritenute di acconto ogniqualvolta corrisponda compensi soggetti alleritenute stesse con consegna della relativa…
Certificazioni sostituto d’impostaIl delegato fiscale, ossia l’ Amministrazione, deve spedire le certificazionisostituto d’imposta a fornitori, lavoratori autonomi e dipendenti entro il28 febbraio dell’anno seguente a quello in cui le somme e i valori sonostati corrisposti. Certificazioni sostituto d’imposta Dott. Piero Antonio Esposito
Ritenute d’accontoIl condominio è soggetto sostituto d’ imposta e quindi il delegato fiscale(di norma l’Amministrazione), per conto del fabbricato stesso, è tenutoa eseguire e pagare le ritenute di acconto entro il 16 di ogni mese.In caso di mancato o ritardato pagamento di tale ritenuta, il condominioè sottoposto a sanzioni e interessi di mora. Ritenute d’acconto.…
Responsabilità fiscaliVa premesso che nessuna legge vieta, con precisa delibera assembleare,di suggerire come delegato tributario un condomino o un professionistaadatto, differente dall’Amministrazione condominiale.In tal caso, l’ Amministrazione condominiale fornirà al delegato fiscaleindicazione tempestiva su ogni versamento e garantirà la capienza per iprelievi, autorizzati dal delegato tributario, operati dall’Agenzia delleEntrate.Bisogna però prendere atto che molti Amministratori…
Competenze contabili e di ripartoL’Amministrazione condominiale deve redigere, produrre e presentare ilrendiconto condominiale, con le caratteristiche come prescritte nell’art.1130-bis.L’Amministrazione per di più deve conservare, controllare e mantenerela contabilità dello stabile.L’assemblea condominiale decreta sulle spese necessarie per laconservazione, la cura, il mantenimento e la salvaguardia delle particondominiali; i proprietari sono responsabili in solido e i creditori…
Competenze tecniche
Competenze giuridicheL’Amministrazione deve conoscere le norme del codice civile cheregolano la disciplina e tutte le norme che possano in qualche modocoinvolgere il condominio nei suoi aspetti civilistici e penalistici.L’Amministrazione deve aggiornarsi costantemente, allo scopo diconsentire una conoscenza approfondita delle norme sulla: responsabilità civile; diritti sulle cose mobile e immobili; dei diritti sulle obbligazioni e di…
Organi del condominio Organi del condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori…
Strumenti di gestione ed attuazione del condominio Strumenti di gestione ed attuazione del condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al…
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Sistemi di rilevamento del condominio Sistemi di rilevamento del condominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione…
Il Supercondominio Il Supercondominio By Dott. Piero Antonio Esposito Associati ad A.I.A.S. Italia Iscriviti al corso online di formazione iniziale per Amministratori immobiliari e condominiali…
Corsi per amministratori di condominio online Presentazione corsi di formazione iniziale e aggiornamento per amministratori immobiliari e condominiali Programma e indice L’Amministrazione condominiale, con particolare…
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Art 1139 codice civile Rinvio alle norme sulla comunione Commento: Art 1139 codice civile – Rinvio alle norme sulla comunione By Dott. Piero Antonio Esposito…
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