Suddivisione delle spese delle parti comuni condominiali

Suddivisione delle spese delle parti comuni condominiali

Suddivisione delle spese delle parti comuni condominiali
Il codice civile gestisce le ripartizioni di eventuali ristrutturazioni o
mantenimenti delle parti comuni. Abitando in un fabbricato, capita di
dover pagare spese che riguardano le parti comuni. Se ciò avviene, si
chiede come ripartirle e si sta in difesa per paura di dover incaricarsi di
spese che non spetterebbero.

Per non accorrere a particolari rischi, la spartizione delle spese per il
mantenimento e la riorganizzazione condominiale è illustrata nel III
libro del codice civile al VII titolo dove vi è un completo capo, nominato
il fabbricato degli edifici, nel quale vengono regolamentati i rapporti tra i
diversi proprietari e l’uso delle parti comuni asservite alle abitazioni.

Bisogna essere a conoscenza che per parti comuni si intende:

• Il terreno su cui vi è il fabbricato e tutte le parti dello stabile
destinate ad uso comune come i portoni, le scale, i cortili, i
corridoi, ecc.

• Tutti i locali destinati ai servizi comuni quali la portineria o i locali
per le caldaie per il riscaldamento centralizzato;

• Tutte le installazioni e le apparecchiature d’uso comune quali
ascensori, fognature, distribuzione del gas, dell’energia e
dell’acqua, cavi TV, ecc.

• Tutto quanto non espressamente citato nell’articolo suddetto può
essere compreso tra le parti comuni qualora l’assemblea lo
stabilisca.

Dunque, le parti comuni sono accessibili ai condomini, i quali possono
utilizzarle per usi diversi da quelli previsti solo previo consenso
dell’assemblea condominiale.

È bene essere a conoscenza che nessun comproprietario può lasciare i
propri diritti sulle parti comuni, né sottrarsi agli obblighi di spesa in caso
di deliberazione di interventi straordinari.

La ripartizione delle spese per la cura,mantenimento,salvaguardia e per
la fruizione, lo sfruttamento e per l’uso delle parti in comunione dello
stabile è regolata dall’articolo 1123 del codice, questo sancisce che, salvo
differente intesa, esse devono essere sostenute dai condomini in
proporzione al costo dei rispettivi possedimenti.

Se, tali costi sono destinati a servire in misura diversa i condomini,
vanno divisi in proporzione dell’uso che ciascuno ne può fare.
Nel dettaglio, ecco quali casi occorre considerare:

• Nel caso di parti comuni a misura uguale da tutti i proprietari, per
la spartizione, si fa richiamo alle tabelle millesimali.

• Se si tratta di parti comuni come scale, ascensori che, o per genere
o per collocazione, sono utilizzate in formato diverso dai
condomini, le spese vengono ripartite per l’uso che ognuno ne può
fare.

• Nel caso di parti comuni come cortili, lastrici solari o impianti
utilizzabili solo da una parte dei condomini le spese sono divise
unicamente tra chi le utilizza traendone beneficio

• Delle parti comuni fanno parte anche i lastrici solari che possono
essere di dominio, ad uso di uno dei condomini.

• Nel caso in cui non ci siano condomini che hanno uso del
rivestimento solare, la spartizione delle spese viene fatta tra tutti i
condomini in base alle spese millesimali.

• Nel caso in cui il rivestimento solare è di dominio o di uso di uno o
più condomini, questi saranno tenuti ad accordare un terzo delle
spese intanto che i restanti due terzi verranno divisi tra i
proprietari delle unità immobiliari site nella perpendicolare
dell’area coperta dal rivestimento solare sopraindicato, compresi
gli stessi proprietari che hanno in uso o in dominio il rivestimento
solare, nel caso che le abitazioni si trovino sotto il rivestimento.

• Caso differente per le spese relative ai tetti; Nel presente caso, tutti
i condomini vengono considerati proprietari e sono tenuti a versare
le spese di mantenimento, ogni volta con richiamo alle tabelle.

Quando si parla di una parte di tetto che si trova solo in una parte
dell’edificio, in questa occasione i costi spettano ai proprietari che si
trovano sulla perpendicolare del tetto su cui si deve effettuare
l’intervento.

Il possedimento di solai, soffitti e volte che separano due appartamenti è
divisa tra i proprietari dei due appartamenti, per cui ognuno è tenuto a
sostenere, in parti uguali, le spese utili ai relativi lavori per tali strutture.

Le spese dei lavori di ripristino dei pavimenti sono a carico
dell’intestatario soprastante, invece per la ristrutturazione dei soffitti le
spese sono a carico del possessore del piano sottoposto.
Per la ripartizione delle spese relative alla manutenzione delle scale si
segue il sistema per cui:

• metà del costo dell’intervento viene diviso tenendo conto dei
millesimi di proprietà di ciascun residente;

• l’altra metà del costo dell’intervento viene diviso in base all’altezza
di ciascun piano dal suolo, secondo il criterio d’utilizzo che ciascun
condomino può adoperare.

Qualsiasi spesa venga acconsentita dalla maggioranza, in sede
d’assemblea, deve essere sostenuta anche da eventuali condomini in
disaccordo che dovranno partecipare alla loro quota rispettiva, non
potendosi sottrarre in nessun caso.

Nel caso in cui non vi è un corrispettivo versamento delle spese
condominiali per un periodo che supera i sei mesi, l’amministratore può
interrompere l’uso dei servizi comuni, di cui sia fattibile lo sfruttamento
diviso al comproprietario debitore, tramite le azioni sugli impianti,
anche se da eseguirsi dentro la proprietà privata dello stesso.

Suddivisione delle spese delle parti comuni condominiali

Dott. Piero Antonio Esposito