Infrazioni al regolamento e sanzioni

Infrazioni al regolamento e sanzioni

Infrazioni al regolamento e sanzioni
L’ordinamento giuridico italiano non stabilisce:

• le modalità di accertamento della violazione, in materia di multe
condominiali, lasciando intendere che questa attività non è svolta
dal giudice.

• se la sanzione rientri nei crediti condominiali, e pertanto sìa
esigibile entro sei mesi dalla chiusura del bilancio di esercizio. Né
indica un diverso termine temporale, per evitare che l’interessato
debba tutelarsi in merito a fatti commessi anni prima.

• come gestire le violazioni al Regolamento da parte delle famiglie in
affitto: solo i proprietari partecipano e ricevono le comunicazioni
dell’assemblea, e tuttavia in sede civile e penale ognuno risponde
della propria condotta individuale, e il proprietario solo in quanto
non ha messo in atto iniziative di richiamo verbale e scritto, o di
sfratto (dove possibile) verso l’inquilino negligente.

La legge n. 220/2012 art. 24 eleva le sanzioni massime (art. 70 disp. att.
cc) applicabili stabilendo che: Per le infrazioni al regolamento di
condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una
somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800.
La somma è devoluta al fondo di cui l’Amministrazione dispone per le
spese ordinarie.

L’assemblea di condominio può deliberare (all’unanimità) modifiche al
Regolamento di condominio per introdurre sanzioni minori di quelle
ammesse dalla legge per i trasgressori, restando invece inderogabili gli
importi massimi.

Il d.l. n. 145/2013 (così detto decreto Destinazione Italia), il quale ha
specificato che la sanzione può essere irrogata dall’assemblea con il voto
favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno la
metà del valore millesimale dell’edificio.

L’Amministrazione ha il compito di riscuotere la sanzione irrorata
dall’assemblea, mentre non può irrorare multe di propria iniziativa, per
le quali è invece necessaria una delibera condominiale.

Prima della riforma del 2012, non era necessaria la delibera
dell’assemblea per irrorare sanzioni (art. 1131), dal 2012 non è più
nemmeno obbligatorio che il Regolamento di Condominio preveda
espressamente le sanzioni ovvero richiami il codice civile, anche se
questa prassi rimane consigliabile.

Le sanzioni pecuniarie includono gli interessi di mora per il mancato e/o
ritardato pagamento di rate condominiali.

Secondo un orientamento giurisprudenziale, l’Amministrazione è
obbligato a irrogare tali sanzioni, se si considera che è tenuto (art. 1130)
a “curare l’osservanza del regolamento del condominio al fine di tutelare
l’interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità
dell’edificio” (Cassazione, sentenza n. 14735 del 26 giugno 2006), e
soprattutto a “riscuotere i contributi […] per la manutenzione ordinaria
delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni” (art. 1131, comma
3), potendosi verificare un probabile aggravio di queste spese a causa
della condotta del condomino che non osserva il Regolamento, e che
l’importo della sanzione è proprio per legge destinato al fondo per le
spese ordinarie.

La riscossione è quindi responsabilità dell’Amministrazione, il sollecito
scritto o telefonico non è obbligatorio prima dell’ingiunzione di
pagamento, essendo sufficiente il rendiconto di bilancio dell’esercizio
notificato ai condomini.

Compete all’Amministrazione la scelta di affidare a un avvocato il
compito dell’ingiunzione dei pagamenti.

In base all’art. 63, Per la riscossione dei contributi in base allo stato di
ripartizione approvato dall’assemblea, l’Amministrazione può ottenere
decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante
opposizione.

Non è quindi obbligatorio il procedimento di mediazione, né attendere
40 giorni dopo la notifica del decreto ingiuntivo: già il giorno dopo la
notifica, il creditore può procedere con espropriazione forzata.

Non sono opponibili ai crediti condominiali i beni iscritti in apposito
fondo patrimoniale. Nessuna tutela particolare, invece, è prevista per i
proprietari nei confronti di un Amministrazione reo di appropriazione
indebita del denaro versato dai condomini.

È sufficiente un piano di ripartizione delle spese approvato
dall’Assemblea, sia preventivo sia consuntivo: la presenza di un
consuntivo di spese non è più condizione per l’ingiunzione di
pagamento, né è richiesto il consenso dei condomini (Art. 63 disp. Att.
codice civile, R.D. n. 318/1942, sentenze Cassazione n. 24299/08 e n.
6323/03).

Vale però in generale che il credito deve essere certo, liquido ed esigibile:
la certezza del credito si ha solo nel bilancio consuntivo di fine esercizio.
L’entità della sanzione può essere impugnata presso il giudice ordinario
o di pace, che può ridurla anche d’ufficio (art. 1384, Cassazione Sentenza
n. 18128/05 del 13/09/2005) se è manifestamente eccessiva o se il
condomino ha parzialmente adempiuto alle sue obbligazioni e non è
stata ridotta la sanzione a suo carico.

Art. 70.

Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a
titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in
caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui
l’amministratore dispone per le spese ordinarie.

infrazioni al regolamento e sanzioni

Dott. Piero Antonio Esposito