Enfiteusi

Enfiteusi
Trattasi di diritto reale di godimento su cosa altrui ed attribuisce alla
persona a cui a favore è costituita il godimento che spetta al proprietario
con l’obbligo però di migliorare il fondo.
Si può acquisire per usucapione, donazione o per contratto similmente al
contratto di locazione e può essere a tempo determinato o a tempo
indeterminato.

L’enfiteusi si estingue o per la scadenza naturale del contratto o dopo
vent’anni se a tempo indeterminato, per il perimento del fondo o nel
caso della prescrizione.

L’Enfiteuta può inoltre esercitare il diritto di affrancazione.
Con l’affrancazione l’enfiteuta diviene proprietario mediante il
pagamento di una somma corrispondente 15 volte.

Al contrario la devoluzione è il diritto del concedente di risolvere il
contratto in caso di inadempimento, ossia la mancanza di miglioria del
fondo.

Riporto integralmente gli art. dal 957 al 977 del c.c., dove si
regolamentano i diritti sopracitati.

Art. 957.
Disposizioni inderogabili.
L’enfiteusi, salvo che il titolo disponga altrimenti, è regolata dalle
norme contenute negli articoli seguenti.
Il titolo non può tuttavia derogare alle norme contenute negli articoli
958, secondo comma, 961, secondo comma, 962, 965, 968, 971 e 973.

Art. 958.
Durata.
L’enfiteusi può essere perpetua o a tempo.
L’enfiteusi temporanea non può essere costituita per una durata
inferiore ai venti anni.

Art. 959.
Diritti dell’enfiteuta.
L’enfiteuta ha gli stessi diritti che avrebbe il proprietario sui frutti del
fondo, sul tesoro e relativamente alle utilizzazioni del sottosuolo in
conformità delle disposizioni delle leggi speciali.
Il diritto dell’enfiteuta si estende alle accessioni.

Art. 960.
Obblighi dell’enfiteuta.
L’enfiteuta ha l’obbligo di migliorare il fondo e di pagare al concedente
un canone periodico. Questo può consistere in una somma di danaro
ovvero in una quantità fissa di prodotti naturali.
L’enfiteuta non può pretendere remissione o riduzione del canone per
qualunque insolita sterilità del fondo o perdita di frutti.

Art. 961.
Pagamento del canone.
L’obbligo del pagamento del canone grava solidalmente su tutti i
coenfiteuti e sugli eredi dell’enfiteuta finché dura la comunione.
Nel caso in cui segua la divisione e il fondo venga goduto
separatamente dagli enfiteuti o dagli eredi, ciascuno risponde per gli
obblighi inerenti all’enfiteusi proporzionalmente al valore della sua
porzione.

Art. 962.
Revisione del canone.
Decorsi almeno dieci anni dalla costituzione dell’enfiteusi, e
successivamente dopo eguale periodo di tempo, le parti possono
chiedere una revisione del canone, qualora questo sia divenuto troppo
tenue o troppo gravoso in relazione al valore attuale del fondo. Tale
valore determina senza tener conto dei miglioramenti arrecati
dall’enfiteuta di deterioramenti dovuti a causa a lui imputabile.
La revisione non è ammessa, se il valore attuale del fondo non risulta
almeno raddoppiato o ridotto a metà rispetto al valore iniziale o a
quello accertato nella precedente revisione.

Art. 963.
Perimento totale o parziale del fondo.
Quando il fondo enfiteutico perisce interamente, l’enfiteusi si estingue.
Se è perita una parte notevole del fondo e il canone risulta
sproporzionato al valore della parte residua, l’enfiteuta, secondo le
circostanze, può chiedere una congrua riduzione del canone, o
rinunziare al suo diritto, restituendo il fondo al concedente, salvo il
diritto al rimborso dei miglioramenti sulla parte residua.
La domanda di riduzione del canone e la rinunzia al diritto non sono
ammesse, decorso un anno dall’avvenuto perimento.
Qualora il fondo sia assicurato e l’assicurazione sia fatta anche
nell’interesse del concedente, l’indennità è ripartita tra il concedente e
l’enfiteuta in proporzione del valore dei rispettivi diritti.
Nel caso di espropriazione per pubblico interesse, l’indennità si
ripartisce a norma del comma precedente.

Art. 964.
Imposte e altri pesi.
Le imposte e gli altri pesi che gravano sul fondo sono a carico
dell’enfiteuta, salve le disposizioni delle leggi speciali.
Se in virtù del titolo costitutivo sono a carico del concedente, tale
obbligo non può eccedere l’ammontare del canone.

Art. 965.
Disponibilità del diritto dell’enfiteuta.
L’enfiteuta può disporre del proprio diritto, sia per atto tra vivi, sia per
atto di ultima volontà.
Per l’alienazione del diritto dell’enfiteuta non è dovuta alcuna
prestazione al concedente.
Nell’atto costitutivo può essere vietato all’enfiteuta di disporre per atto
tra vivi, in tutto o in parte, del proprio diritto, per un tempo non
maggiore di venti anni.
Nel caso di alienazione compiuta contro tale divieto, l’enfiteuta non è
liberato dai suoi obblighi verso il concedente ed è tenuto a questi
solidalmente con l’acquirente.

Art. 966.
Prelazione a favore del concedente.
In caso di vendita del diritto dell’enfiteuta, il concedente è preferito a
parità di condizioni. L’enfiteuta deve notificare al concedente la
proposta di alienazione, indicandone il prezzo; il concedente deve
esercitare il suo diritto entro il termine di trenta giorni. In mancanza
della notificazione, il concedente, entro un anno dalla notizia della
vendita, può riscattare il diritto dall’acquirente e da ogni successivo
avente causa .
Se i concedenti sono più e la prelazione non è esercitata da tutti
congiuntamente, essa può esercitarsi per la totalità anche da uno solo,
il quale subentra all’enfiteuta di fronte agli altri concedenti.

Art. 967.
Diritti e obblighi dell’enfiteuta e del concedente in caso di
alienazione.
In caso di alienazione, il nuovo enfiteuta è obbligato solidalmente col
precedente al pagamento dei canoni non soddisfatti.
Il precedente enfiteuta non è liberato dai suoi obblighi, prima che sia
stato notificato l’atto di acquisto al concedente.
In caso di alienazione del diritto del concedente, l’acquirente non può
pretendere l’adempimento degli obblighi dell’enfiteuta prima che a
questo sia stata notificata l’alienazione.

Art. 968.
Subenfiteusi.
La subenfiteusi non è ammessa.

Art. 969.
Ricognizione.
Il concedente può richiedere la ricognizione del proprio diritto da chi si
trova nel possesso del fondo enfiteutico, un anno prima del
compimento del ventennio.
Per l’atto di ricognizione non è dovuta alcuna prestazione. Le spese
dell’atto sono a carico del concedente.

Art. 970.
Prescrizione del diritto dell’enfiteuta.
Il diritto dell’enfiteuta si prescrive per effetto del non uso protratto per
venti anni.

Art. 971.
Affrancazione.
L’enfiteuta può affrancare il fondo dopo venti anni dalla costituzione
dell’enfiteusi.
Nell’atto costitutivo può essere stabilito un termine superiore ai venti
anni, ma non eccedente i quarant’anni.
Anche quando nell’atto costitutivo non è indicato alcun termine, se in
esso è prestabilito un piano di miglioramento, l’enfiteuta non può
procedere all’affrancazione prima che i miglioramenti siano stati
compiuti.
Se più sono gli enfiteuti, l’affrancazione può promuoversi anche da uno
solo di essi, ma per la totalità. In questo caso l’affrancante subentra nei
diritti del concedente verso gli altri enfiteuti, salva, a favore di questi,
una riduzione proporzionale del canone.
Se più sono i concedenti, l’affrancazione può effettuarsi per la quota
che spetta a ciascun concedente.
L’affrancazione si opera mediante il pagamento di una somma
risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base
dell’interesse legale. Le modalità sono stabilite da leggi speciali.

Art. 972.
Devoluzione.
Il concedente può chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico:
1) se l’enfiteuta deteriora il fondo o non adempie all’obbligo di
migliorarlo;
2) se l’enfiteuta è in mora nel pagamento di due annualità di canone.
La devoluzione non ha luogo se l’enfiteuta ha effettuato il pagamento
dei canoni maturati prima che sia intervenuta nel giudizio sentenza,
ancorché di primo grado, che abbia accolto la domanda.
La domanda di devoluzione non preclude all’enfiteuta il diritto di
affrancare sempre che ricorrano le condizioni previste dall’articolo
971.

Art. 973.
Clausola risolutiva espressa.
La dichiarazione del concedente di valersi della clausola risolutiva
espressa non impedisce l’esercizio del diritto di affrancazione.

Art. 974.
Diritti dei creditori dell’enfiteuta.
I creditori dell’enfiteuta possono intervenire nel giudizio di devoluzione
per conservare le loro ragioni, valendosi all’uopo anche del diritto di
affrancazione che spetti all’enfiteuta; possono offrire il risarcimento
dei danni e dare cauzione per l’avvenire.
I creditori, che hanno iscritto ipoteca contro l’enfiteuta anteriormente
alla trascrizione della domanda di devoluzione e ai quali questa non è
stata notificata in tempo utile per poter intervenire, conservano il
diritto di affrancazione anche dopo avvenuta la devoluzione.

Art. 975.
Miglioramenti e addizioni.
Quando cessa l’enfiteusi, all’enfiteuta spetta il rimborso dei
miglioramenti nella misura dell’aumento di valore conseguito dal
fondo per effetto dei miglioramenti stessi, quali sono accertati al tempo
della riconsegna.
Se in giudizio è stata fornita qualche prova della sussistenza in genere
dei miglioramenti, all’enfiteuta compete la ritenzione del fondo fino a
quando non è soddisfatto il suo credito.
Per le addizioni fatte dall’enfiteuta, quando possono essere tolte senza
nocumento del fondo, il concedente, se vuole ritenerle, deve pagarne il
valore al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili
senza nocumento e costituiscono miglioramento, si applica la
disposizione del primo comma di questo articolo.

Art. 976.
Locazioni concluse dall’enfiteuta.
Per le locazioni concluse dall’enfiteuta si applicano le norme
dell’articolo 999.

Art. 977.
Enfiteusi costituite dalle persone giuridiche.
Le disposizioni contenute negli articoli precedenti si applicano anche
alle enfiteusi costituite dalle persone giuridiche, salvo che sia disposto
diversamente dalle leggi speciali.

Enfiteusi

Dott. Piero Antonio Esposito