by Disciplina delle parti comuni nel regolamento condominiale
Le parti comuni dell’edificio, elencate in modalità esemplificativa e non
tassativa nell’art. 1117 c. c., sono i beni del fabbricato di appartenenza di
tutti e utili sia all’esistenza stessa dello stabile sia all’uso dei beni
individuali.
In sequenza alla riforma della regolamentazione condominiale entrata in
vigore nel 2013, l’art. 1117 c. c. supera la classica definizione di proprietà
comune e la espande anche all’uso sistematico, riconoscendo così anche i
titolari di diritto di proprietà definito nel tempo.
Così recita l’art. 1117 c. c.:
Art. 1117.
Parti comuni dell’edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità
immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico
e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su
cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi
portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i
vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune,
come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli
stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e
funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati
all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti
idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione
per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il
condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per
l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di
diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini,
ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo
quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Nel primo tipo, disciplinato dal codice civile, rientrano i beni comuni
necessari per l’esistenza del fabbricato, per cui il suolo, le fondazioni, i
muri maestri, i pilastri, le travi portanti, i tetti, i lastrici solari, le scale, i
portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
Nel secondo tipo, rientrano tutti i beni comuni di pertinenza, ovvero la
portineria (anche l’alloggio del custode), la lavanderia, gli stenditoi e i
sottotetti destinati all’uso comune.
Nel terzo tipo, rientrano i beni comuni accessori, ossia ascensori, pozzi,
cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati di spartizione e di
diffusione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e il
condizionamento dell’aria, per il ricevimento radiotelevisivo (anche da
satellite o via cavo).
Secondo l’art. 1118 c. c., il condomino non può rinunciare ai diritti sui
beni comuni e non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per
la loro manutenzione e conservazione.
Ciascun condomino può servirsi delle cose comuni e può apportare a
proprie spese le modifiche necessarie per il miglior godimento del bene,
a patto che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri un
pari godimento.
Inoltre, il condomino in questione ha il dovere di non pregiudicare la
stabilità, la sicurezza e il decoro dell’edificio condominiale.
L’art. 1118 c.c. stabilisce che il diritto di ciascun condomino sulle parti
comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al
valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Se invece questo valore non è precisato nel titolo, il diritto spettante a
ciascun condomino sulle parti di proprietà comune sarà determinato dal
valore dell’unità immobiliare espresso in millesimi.
A tal proposito, capiamo ora quali sono i diritti e i doveri di ciascun
condomino sulle parti comuni oggetto di maggior interesse e di più
ampio e controverso dibattito: il tetto, il parcheggio per le auto, le scale e
il pianerottolo dell’unità abitativa.
Disciplina delle parti comuni nel regolamento condominiale
Dott. Piero Antonio Esposito
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