Dettagli tecnici delle tabelle millesimali

Dettagli tecnici delle tabelle millesimali
Le tabelle sono un allegato del regolamento e ne rappresentano lo
strumento attuativo più importante.

Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma
soprattutto le maggioranze assembleari, e le loro validità costitutive.

Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (Ingegnere,
perito edile, geometra, architetto) che ha le competenze tecniche in
quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, come le
misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva
elaborazione tecnica con redazione delle tabelle vere e proprie e un
elaborato descrittivo cosiddetto Relazione qualitativa e quantitativa del
condominio.

La metodologia per la redazione, ad esempio delle Tabelle Millesimali
Generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite
dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari
(appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.) adattate con particolari
coefficienti, questi coefficienti tengono conto delle caratteristiche
intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, calcolando così la superficie
virtuale o volume virtuale.

Ad esempio, i coefficienti più usati sono coefficiente di destinazione, di
esposizione, di illuminazione, ecc., ma essi sono arbitrari e dipendono
dalla sensibilità del tecnico.

La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene
rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico (facendo una
proporzione) si giunge alla compilazione della tabella millesimale.
Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell’immobile,
per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori
vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP.
12.480/66.
È tuttavia compito del Tecnico verificare e valutare i valori riduttivi
suggeriti dalla Circolare Ministeriale LL. PP. 12480/66, in relazione alla
situazione esistente.

Detti valori possono infatti essere rigorosamente calcolati e determinati
dal Tecnico sulla base della Circolare Ministeriale LL.PP. 4.12.64 n.
9836.

È costume usuale non procedere tuttavia con i calcoli laboriosi di cui alla
Circolare n. 9836/64 e applicare i coefficienti del metodo speditivo
suggerito dalla circolare N. 12480/66.
Tuttavia, sebbene il metodo speditivo sia più agevole e comprensibile,
anche a chi non abbia cognizioni tecniche, e dia risultati generalmente
corretti, il metodo scientifico suggerito dalla Circolare LL.PP. N.
9836/64 è da ritenersi più corretto.

Il tecnico può anche avvalersi di appositi programmi per computer come
ausilio nell’operazione.
In taluni casi è comunemente preso in considerazione il volume delle
unità immobiliari, in luogo delle superfici, poiché vi è differenza di
altezze utili tra le varie unità (situazione tipica nei palazzi antichi),
ovvero dovrà considerarsi un coefficiente di altezza che tiene conto delle
differenze di spazi (è chiaro che in ambiente più alto ha un coefficiente
maggiore poiché è suscettibile di un maggior utilizzo ad esempio con la
creazione di un soppalco).

Dott. Piero Antonio Esposito

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