by Compenso dell’Amministrazione di condominio
Il codice civile all’art. 1135 dispone che l’assemblea di condominio
provveda alla nomina dell’Amministrazione e all’eventuale emolumento.
In base all’art. 1709 c.c. il mandato si presume oneroso.
Art. 1709.
Presunzione di onerosità.
Il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non e’
stabilita dalle parti, e’ determinata in base alle tariffe professionali o
agli usi; in mancanza e’ determinata dal giudice.
La misura dell’emolumento, se non è stabilita dalle parti, è determinata
in base alle tariffe professionali o agli usi; in assenza, è determinata dal
giudice competente.
L’art. 2260 c.c. recita che i diritti e gli obblighi degli Amministratori
sono regolati dalle norme sul mandato; di conseguenza, in base a una
rappresentazione analogica, lo stipendio dell’Amministrazione si
presume legittimo se il contrario non è verbalizzato dall’assemblea di
condominio al momento della nomina e nelle successive conferme.
Ricordo tuttavia che la norma che regolamenta la nomina e la
determinazione del suo emolumento per l’Amministrazione di
condominio è quella che successivamente sarà riportata, ossia 1129 c.c..
Art. 2260.
Diritti e obblighi degli amministratori.
I diritti e gli obblighi degli amministratori sono regolati dalle norme
sul mandato [c.c. 1703].
Gli Amministratori sono solidalmente responsabili [c.c. 1292] verso la
società per l’adempimento degli obblighi ad essi imposti dalla legge e
dal contratto sociale [c.c. 2281]. Tuttavia la responsabilità non si
estende a quelli che dimostrino di essere esenti da colpa [c.c. 2392].
E’ possibile che l’Amministrazione presti la sua opera a titolo gratuito,
ad esempio quando trattasi di un condomino.
La giurisprudenza ha precisato che l’incarico si presume retribuito fino a
prova contraria.
Se non è stato pattuito diversamente nella delibera di investitura, non
spettano all’Amministrazione compensi per assemblee ulteriori a quella
annuale (Cass. n. 3596 del 12/3/03) in quanto, a differenza di quanto
avviene nelle assemblee delle società, esse costituiscono eventi accessori
alla gestione ordinaria del condominio.
Non esiste il significato di assemblea straordinaria poiché non è prevista
alcuna possibilità di voto, diritti dei partecipanti o maggioranze di tipo
differente (salvo quella tra prima e seconda convocazione).
In tali assemblee si decide sulle stesse materie di cui alle assemblee
ordinarie.
Questione controversa è la sussistenza del diritto al compenso per i
lavori straordinari, salvo stabilito contestualmente nella delibera di
nomina.
La cassazione non si è al momento pronunciata in proposito e le Corti di
merito presentano indirizzi contrastanti.
A tal proposito, il Pretore di Perugia (Pret. PG n. 9/98) individua nel 2%
della somma dei lavori il corretto compenso per l’ Amministrazione
secondo gli usi correnti per il compimento dei lavori straordinari, dato
che l’Amministrazione si impegna in misura prevalente maggiore
rispetto alle competenze stabilite per legge.
Il tribunale di Genova, al contrario, si è pronunciato nel senso che
l’onorario contenga anche la direzione di eventuali lavori anche di
cospicua entità (Trib. GE n. 1501/01), in quanto l’Amministrazione, ove
rilevi che il salario non sia più congruo, può decidere di dare le
dimissioni.
L’assemblea dei condomini contratta e approva le proposte preventive
presentate dai candidati.
Queste proposte abitualmente possono chiarire il compenso, a tariffa
(con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma
stabilita inizialmente) o misto (uno stipendio forfettario con predizione
di somme ulteriori in supposizione di lavori o assemblee straordinarie).
La giurisprudenza afferma che non è ammesso alcun listino stabilito tra
Amministrazioni o associazioni di Amministrazioni, accordo che sarebbe
in altro modo prova di una condizione di cartello di imprese, vietato
dalla legge sulla libera competizione.
L’antitrust ha vietato l’applicazione di tariffari collettivi.
Compenso dell’Amministrazione di condominio.
Dott. Piero Antonio Esposito
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