by Servizi a godimento separato
Fra gli strumenti non giudiziali di autotutela del creditore, troviamo la
possibilità per l’Amministrazione (ovvero per l’assemblea di
condominio) di decidere per i condomini morosi l’interruzione dei
servizi suscettibili godimento separato, anche essenziali quali per prima
casa adibita ad abitazione principale, e attuata con ingresso nei locali di
proprietà del condomino, nel caso di morosità che si sia protratta per
oltre un semestre (art. 15, l. 220/2012): parcheggio condominiale con
sbarra elettrica, ascensore condominiale munito di chiavi, pulizia delle
scale e servizi di portineria, acqua centralizzata, luce, riscaldamento,
antenna TV, a patto che per la configurazione degli impianti,
l’interruzione non comporta l’interruzione del servizio anche a
condomini in regola coi pagamenti.
Così come è enunciata dalla legge, si tratta di una facoltà (e non di un
obbligo) dell’Amministrazione, che quindi potrebbe anche non
avvalersene prima di procedere a ripartire le somme mancanti pro
quota fra tutti i condomini.
Il regolamento condominiale che vieti tale potere all’Amministrazione,
sarebbe invalido.
La situazione è analoga anche per il caso frequente di un proprietario
responsabile in solido per l’inquilino moroso.
La giurisprudenza ha più volte stabilito che la responsabilità è personale,
ovviamente e in primo luogo dell’autore di una condotta che viola il
regolamento del condominio, e non “automaticamente” del proprietario.
Ciò può per analogia essere fatto valere anche per i consumi di servizi
“comuni” quali acqua e riscaldamento condominiali, e per il mancato
pagamento delle relative spese
Il proprietario può chiedere all’Amministrazione una contabilizzazione
separata per le spese straordinarie e per le spese ordinarie, e di inviare
queste ultime all’inquilino che le pagherà direttamente al conto corrente
del condominio.
Tutto ciò configura in diritto e di fatto la posizione dell’inquilino come
parte avente soggettività giuridica da parte di e nei confronti del
condominio, con la conseguente legittimità attiva e passiva ad agire in
giudizio: in un qualunque rapporto di debito-credito, così come
l’inquilino può contestare all’Amministrazione importo e natura delle
spese ordinarie addebitate, così parimenti l’Amministrazione può in
linea teorica (e nessuna norma lo vieta esplicitamente) agire in giudizio
avverso l’inquilino moroso per il recupero del credito dovuto.
Responsabilità solidale non significa certamente che sia il proprietario a
rispondere automaticamente di qualsiasi negligenza o morosità del
locatario.
Art. 63.
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di
autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione
immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a
comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati
dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con
i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per
un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso
dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con
questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con
l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è
trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina
il trasferimento del diritto.
Dell’interruzione dei servizi a godimento separato
Dott. Piero Antonio Esposito
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