Norme sul regolamento di condominio

Norme sul regolamento di condominio

Norme sul regolamento di condominio
Come già detto in precedenza se vi sono più di 10 condomini e d obbligo
il regolamento condominiale
Il regolamento può essere contrattuale o assembleare.
Nel caso di regolamentazione condominiale contrattuale, il documento
nella quasi completezza dei casi è stato predisposto dal costruttore
dell’immobile o del raggruppamento di immobili, e depositato da un
notaio per la trascrizione presso la locale conservatoria dei registri
immobiliari (al catasto).

Il regolamento

contrattuale si differenzia dal regolamento non
contrattuale (o assembleare ed approvato a maggioranza) in quanto può
includere limitazioni al diritto di appartenenza di alcuni condomini,
costituzioni di servitù, assegnamento o destinazioni d’uso di parti
comuni a una quantità limitata di condomini o per scopi ben definiti (ad
es. destinazione dell’edificio per il portiere); le norme di tale documento
possono in realtà essere modificate solo con l’ accordo collettivo di tutti i
partecipanti allo stabile; nel momento che si acquista una proprietà nello
stabile retto da tale tipo di regolamento, lo stesso viene
involontariamente accettato dal neo-compratore, in quanto trascritto
presso la conservatoria.

Il regolamento predisposto dal originale proprietario e/o costruttore
(regolamento contrattuale) del complesso è obbligatorio per gli
acquirenti delle singole unità abitative solo se l’acquisto è fatto in epoca
successiva alla trascrizione del regolamento stesso.

Contrariamente se la vendita fosse antecedente la trascrizione del
regolamento, risulta chiaro che viene a mancare un requisito negoziale
valido; in questo caso diventa importante che il regolamento sia
ricompreso, per comune decisione delle parti, nell’oggetto del contratto,
vincolando il compratore solo se, in seguito alla stesura del regolamento,
vi presti volontaria approvazione.

Il regolamento approvato dall’assemblea

Di condominio con i requisiti
prescritti, invece, può includere solo norme che regolano la vita
ordinaria dei partecipanti al condominio, ossia non può limitare
l’esercizio indipendente del diritto di proprietà da parte dei condomini
(ad esempio il regolamento contrattuale natale può impedire la finalità
d’uso degli appartamenti per attività commerciali; ma non a
proseguimento di un mutamento dello stesso approvato a maggioranza).
L’ articolo 1138 del codice civile, di seguito interamente riportato,
dispone che le norme del regolamento non possono impedire di
possedere o avere animali domestici.

In virtù della dottrina in materia di animali domestici bisogna
differenziare il caso in cui tale divieto sia inserito in un regolamento
assembleare da quello in cui è inserito in un contratto di locazione.

Art. 1138.
Regolamento di condominio.

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve
essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso
delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela
del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del
regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la
maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed
allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può
essere impugnato a norma dell’articolo 1107.

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i
diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e
dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni
degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e
1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere
animali domestici.