Comproprieta’ condominiale dei posti auto

Comproprieta’ condominiale dei posti auto

Comproprieta’ condominiale dei posti auto
Sono molto frequenti i casi in cui, piuttosto che trasferire la proprietà
e/o costituire un diritto reale, lo scopo viene perseguito rimanendo
nell’ambito condominiale dei posti auto, e riconoscendo ai singoli
condomini un diritto di uso esclusivo.

Le espressioni “diritto esclusivo” o “uso esclusivo” o “godimento
perpetuo” che frequentemente ricorrono nella consuetudine dei
regolamenti condominiali, sono inadeguate, in quanto creano ambiguità
sulla costituzione giuridica del diritto che si è voluto formare in
connessione alla reale disposizione delle parti.

L’art. 1117, c. 1, n. 2, cod. civ. (nel testo così modificato dalla legge 11
dicembre 2012 n.220) stabilisce che sono parti comuni condominiali, se
non risulta il contrario dal titolo, le aree destinate a parcheggio, il suolo
su cui sorge l’edificio, i muri, i pilastri, i tetti, ecc. (art. 1117, c. 1, n.1,
c.c.), le opere e gli impianti per l’uso comune, quali ad es. gli ascensori, i
pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, ecc. (art. 1117, c. 1, n. 3,
c.c.), le parti comuni sussidiarie, al fine di un miglior godimento del
condominio e dei servizi offerti, quali ad es. l’alloggio del custode, la
lavanderia, gli stenditori e le aree di sosta (art. 1117, c. 1, n. 2, c.c.).

Un edificio può non avere necessariamente un’area destinata a
parcheggio e non è detto che un’area scoperta, adibita a parcheggio,
debba considerarsi una parte comune ex art. 1117: ciò può essere escluso
dal titolo ,attraverso il riconoscimento ai singoli proprietari della
proprietà o di altri diritti reali sui posti auto, riconoscimento che toglie la
condominialità dei posti auto; non è detto che un’area scoperta di un
immobile condominiale debba per ciò stesso considerarsi area destinata
a parcheggio, rientrante nell’ambito di applicazione dell’art. 1117, c. 1, n.
2, c.c.; tutto dipende dalla destinazione impressa all’area medesima.

Valgono a tale riguardo le precisazioni avente:
a) titolo con cui vengono trasferite le unità del condominio (dove si
può decidere tra le parti che l’area scoperta dev’essere destinata al
parcheggio);
b) la sede più appropriata per la destinazione di tutte le parti comuni
che non sono necessarie, con destinazione che può essere rimessa
dai condomini.

Una destinazione può essere in qualsiasi momento modificata, nel
rispetto della procedura ora disciplinata dall’art. 1117ter c.c. (nel testo
introdotto ex novo dalla legge 11 dicembre 2012n. 220): “per soddisfare
esigenze di interesse condominiale ,l’assemblea, con un numero di voti
che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i
quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione
d’uso delle parti comuni”.

Vale solo per i posti auto, ubicati su area condominiale, che non
rientrino nella cd. “riserva” di cui all’art. 41sexies legge 17 agosto 1942 n.
1150, norma che così dispone: “nelle nuove costruzioni ed anche nelle
aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati
appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro
quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”.

Ad esempio, il condominio nel quale siano stati creati dei posti auto
nelle proporzioni di cui alla norma citata (1 mq ogni 10 mc di
costruzione), posti auto trasferiti in proprietà ai singoli condomini, e nel
quale siano stati individuati ulteriori posti auto anche nell’area scoperta
condominiale: per questi ultimi, realizzati in eccesso rispetto al rapporto
di legge, e di proprietà condominiale, non vi sono vincoli di sorta, con la
conseguenza che i condomini possono, con le maggioranze di cui all’art.
1117 ter c.c., cambiare la destinazione d’uso dell’area scoperta,
rinunciando ai posti auto, per altre destinazioni più utili.

Non sarà possibile se i posti auto, previsti nel progetto edilizio per
garantire il rispetto del rapporto funzionale di cui all’art. 41 sexies legge
17 agosto 1942 n. 1150, sono ricavati nell’area scoperta condominiale: in
questo caso la destinazione a parcheggio non è “negoziabile”, in quanto
imposta da norme di carattere pubblicistico, per cui non si pone neppure
un problema di verifica della destinazione dell’area stessa in base al
titolo o al regolamento di condominio; la destinazione a posti auto, in
questo caso, non può essere modificata per decisione dei comproprietari.

La condominialità dei posti auto concede a ciascun comproprietario un
impiego, uno sfruttamento misto dei posti auto stessi; si pensi, ad
esempio, al cortile condominiale di fatto usato dai condomini per la
sosta a “turnazione” dei veicoli (nel senso che la corte è a sistemazione di
tutti i condomini per la sosta senza termine nessuno ma anche senza
alcun diritto esclusivo).

Questa modalità di utilizzo può garantire a ciascun condomino il
migliore utilizzo della cosa comune, senza “impedire agli altri condomini
di farne uso”.
Un uso ripartito può garantire, meglio di un uso promiscuo e privo di
regole, un’organizzazione dei posti auto comuni, evitando varie questioni
o problematiche tra condomini, assicurando a ciascun condomino
l’utilizzo del bene comune.

Questo sarà possibile se sarà consentito a ciascun condomino di
utilizzare l’area comune, sulla quale vi sono i posti auto.
Tale condizione potrà considerarsi verificata nei seguenti casi:
quando sia stato ricavato un numero pari al numero dei condomini, così
da consentire a ciascun condomino l’utilizzo di almeno un posto auto,
senza escludere nessun condomino dall’utilizzo.

Quando sia stato ricavato un numero di posti auto inferiore al numero
dei condomini, se ne è previsto un utilizzo a “turnazione”, così da non
escludere, neppure in questo caso, nessun condomino dal godimento
della cosa comune; nel caso ove nella corte abituale sia stato prodotto un
numero di posti auto più basso del numero di tutti i condomini, in caso
di stabile “parziale” (ossia se la corte stessa, per espressa previsione
contenuta nei titoli o nella regolamentazione, non sia considerata parte
abituale a beneficio di tutte le unità del fabbricato, ma solo di talune
unità, in modo che i posti auto ricavati sulla stessa siano in numero
maggiore a quello dei condomini che hanno diritto alla corte stessa);

quando nella corte comune sia stato ricavato un numero di posti auto
più basso al numero dei condomini, se comunque siano possibili diversi
utilizzi di eventuali parti dell’area comune, non destinate a parcheggi (ad
es. può essere che uno o più condomini, che non possiedono veicoli da
posteggiare, preferiscano vedersi “attribuito” un altro spazio, ad esempio
destinato ad orto o a giardino piuttosto che a posto auto); nel caso in cui
nella corte abituale sia stato utile un numero di posti auto anche più
basso del numero dei condomini, se in ogni modo nella corte comune
siano stati ricavati altri spazi o realizzati altri impianti posti a favore di
tutti i condomini (ad esempio un orto, una piscina, un campo da tennis,
ecc.).

L’importante è che, nell’ uso “ripartito” della cosa comune, ognuno ne
possa godere in base alle proprie aspettative, senza proibire agli altri di
farne uso; non è essenziale che l’utilizzo sia proporzionato al costo della
proprietà spettante a ciascun comproprietario; bisogna differenziare le
problematiche connesse all’istituzione del fabbricato in legame alla
titolarità del diritto dall’aspetto dall’uso; per quanto riguarda il primo
aspetto, il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è
proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, salvo
che il titolo disponga altrimenti, (così, infatti, dispone l’art. 1118 c.c.);

per quanto riguarda il secondo aspetto, il godimento, per espressa
pattuizione intervenuta tra tutti i condomini, può, invece, essere
attribuito in maniera non proporzionale al valore delle singole proprietà:
ciò che è essenziale (in relazione a quanto disposto dall’art. 1202 c.c.,
richiamato per il condominio dall’art. 1139 c.v.) è che ciascun
partecipante possa servirsi del bene comune purchè non ne alteri la
destinazione economica e non impedisca agli altri partecipanti di farne
parimenti uso.

Ciò non esclude che nell’uso ripartito si tenga conto anche del sistema
adatto (ad esempio riconoscendo al titolare dell’appartamento di 200
mq l’utilizzo ripartito di due posti auto comuni ed al titolare
dell’appartamento di 100 mq. l’utilizzo ripartito di un solo posto auto
comune); non sembra possibile escludere un comproprietario
dall’impiego del bene comune, in connessione a quanto ordinato dall’art.
1202 c.c., in quanto verrebbe “snaturato” nella sua costituzione il diritto|
diretto medesimo di comproprietà.

Ciò non toglie che il condomino possa non avvalersi della facoltà di
godimento riconosciutagli (a tutto vantaggio degli altri condomini) ma
questa è situazione ben diversa da quella della esclusione pattizia della
facoltà di godimento spettante ad un condominio, che, per i motivi di cui
sopra. È impossibile.

Se non ricorre l’accordo de quo, non si sarà più in cospetto di un uso
“ripartito” della cosa comune, ma di una dottrina volta ad eliminare f per
taluni beni (ad es. per i posti auto attribuiti in cd. “uso selettivo”) la
“condominialità”, una forma molto comoda per sottrarsi alla tassazione|
del fisco degli immobili (si può rivolgersi} all’espressione dell’uso
selettivo al fine di eludere lo spostamento in piena appartenenza di uno
o più posti auto, cessione che implicherebbe il precedente
accatastamento in genere C/6, e in seguito l’assoggettamento
all’imposizione del fisco, dei posti auto suddetti).

L’uso ripartito dei posti auto condominiali, pertanto, consente un uso
“individuale” di quelle che sono parti condominiali, che
presupporrebbero, per definizione, un uso e godimento promiscui.
Ciascun condomino, in particolare, potrà utilizzare il posto auto che gli è
stato attribuito a seguito della ripartizione, posto auto che per converso
non potrà essere utilizzato da tutti gli altri condomini.

La possibilità di prevedere un uso individuale di beni comuni sembra
trovare un riscontro nell’art. 1122 del c.c. (nel testo modificato dalla
legge 11 dicembre 2012 n. 220): “Nell’unità immobiliare di sua proprietà
ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state
attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il
condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro
architettonico dell’edificio.”

La norma in commento sembra lasciare spazio a forme di “uso
individuale” di parti comuni condominiali (in alternativa al
trasferimento in proprietà esclusiva delle parti altrimenti “normalmente
destinate all’uso comune”), forme di uso individuale che debbono,
comunque, sempre soddisfare la condizione sopra illustrata di cui all’art.
1102 c.c. (e cioè che attraverso forme di uso individuale sia comunque
consentito a tutti i condomini di fare parimenti uso della cosa comune)
L’uso ripartito dei posti auto condominiali, richiede un’apposita
manifestazione di volontà in tale senso, manifestazione di volontà che
dovrà risultare:

a) o dal titolo con cui vengono trasferite le unità facenti parte del
condominio;
b) o dal regolamento di condominio; è questa, certamente, la sede
più appropriata ove disciplinare le modalità di utilizzazione e di
godimento dei posti auto condominiali.

Le clausole del regolamento che prevedono l’utilizzo ripartito dei posti
auto, in quanto incidenti su diritti soggettivi dei singoli condomini (in
quanto da un lato attribuiscono una posizione di favore rispetto al posto
auto assegnato che non potrà essere utilizzato dagli altri condomini, ma
dall’altro limitano i diritti di ciascun condomino, che non potrà, a sua
volta, utilizzare i restanti posti auto attribuiti agli altri condomini)
debbono considerarsi di natura “contrattuale”: potranno essere inserite
in un regolamento di condominio solo col consenso unanime di tutti i
condomini; potranno essere modificate e/o eliminate sempre solo col
consenso unanime di tutti i condomini.

Con questa particolare modalità di disciplina del parcheggio, il singolo
condomino non possiede alcun diritto “esclusivo” sul parcheggio, né un
diritto autonomamente trasferibile.

Egli rimarrà titolare del diritto di comproprietà (per la corrispondente
quota millesimale) di tutti i posti auto ricavati nell’area comune e, al
contempo, sarà tenuto a rispettare ed osservare (così come potrà
pretendere anche da parte di tutti gli altri condomini il rispetto) della
particolare disciplina dettata nel Regolamento di Condominio relativa
all’uso “ripartito” dei posti auto.

Egli potrà trasferire il suo diritto (di comproprietà ad uso ripartito) sui
posti auto condominiali solo trasferendo il bene principale.
Per converso il trasferimento a terzi del bene principale porterà con sé,
necessariamente, anche il trasferimento del diritto (di comproprietà ad
uso ripartito) sui posti auto condominiali.

La situazione, almeno sotto questo profilo, appare ben diversa da quella
sopra delineata del trasferimento del posto auto in proprietà.

Le clausole del regolamento che prevedono l’utilizzo ripartito dei posti
auto, danno pertanto luogo a delle vere e proprie obbligationes propter
rem, per la cui opponibilità a terzi, secondo l’opinione tradizionale, non
necessita la trascrizione nei RR.II. Tutte le clausole contenute in un
Regolamento di Condominio (che non comportino la costituzione di
servitù), anche se determinano il sorgere di una obbligatio propter rem,
sono di per sé stesse opponibili a terzi (si ritiene in dottrina che le stesse
non possano neppure essere trascritte).

Ne consegue che nel caso di trasferimento di un’unità cui competa una
quota millesimale di comproprietà su posti auto condominiali ad “uso
ripartito”, l’acquirente subentrerà nell’intera posizione giuridica del
proprio dante causa con riguardo ai posti auto suddetti: potrà pertanto
utilizzare solo il posto auto di competenza fermo restando che lo stesso
non potrà essere invece utilizzato dagli altri condomini.

Da segnalare che vi sono casi in cui:
A) l’uso “ripartito” dei posti auto condominiali è, di fatto,
“obbligato”
B) l’uso “ripartito” dei posti auto condominiali non è, al contrario,
in alcun modo possibile

Si rientra nella fattispecie di cui sub A, ad esempio, nel caso di posti auto
soggetti al cd. “vincolo Tognoli” (art. 9 legge 122/1989); nel caso di
“vincolo Tognoli” si viene, infatti, a creare un vincolo pertinenziale
indissolubile tra unità singola e posto auto, per cui quest’ultimo non
potrà che essere utilizzato dal proprietario dell’unità singola della quale
costituisce pertinenza. L’uso “ripartito” è insito nel modo stesso di
operare del “vincolo Tognoli”.

Ovviamente, per le ragioni di cui si è detto sopra, sarà possibile
mantenere la condominialità di posti auto gravati da “vincolo Tognoli”, e
quindi soggetti ad uso “ripartito”, solo a CONDIZIONE che sia,
comunque, consentito a ciascun condomino di utilizzare l’area comune,
sulla quale (o su parte della quale) siano stati ricavati i posti auto.

Se, invece, tale condizione non si verifica, non sarà possibile mantenere
questi posti auto in condominialità, ma gli stessi dovranno
necessariamente essere trasferiti in proprietà agli aventi titolo; si pensi
al caso in cui siano stati ricavati posti auto con “vincolo Tognoli” in
numero inferiore a quello dei condomini (con vincolo pertinenziale solo
a favore di talune unità) e sull’area comune non vi siano altri spazi e/o
impianti destinati ai condomini, diversi da quelli cui spetta il posto auto
(si rammenta che i posti auto con “vincolo Tognoli” possono essere
realizzati sono nel sottosuolo di edifici ovvero nei locali al piano terreno
ovvero nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne).

Si rientra nella fattispecie di cui sub B, ad esempio, nel caso di posti auto
soggetti a vincolo di uso pubblico.

Si pensi al progetto edilizio che, per garantire il rispetto della vigente
normativa urbanistica in tema di dotazione di standard, preveda
espressamente la realizzazione sulla corte comune di posti auto da
vincolare ad uso pubblico (spesso gli strumenti urbanistici comunali
subordinano la realizzazione di spazi destinati ad attività commerciali o
direzionali alla costituzione di un vincolo di destinazione di tutta o di
parte dell’area scoperta a parcheggio ad uso pubblico).

In questo caso l’area destinata a parcheggio non solo ha una
destinazione vincolata (e non negoziabile come nel caso sopra illustrato
dei posti auto ex art. 41sexies legge 1150/1942) ma anche un uso
vincolato: gli spazi a parcheggio debbono essere a disposizione del
“pubblico”, ossia degli utenti delle attività commerciali e/o direzionali
ubicate nell’edificio.

Un uso “ripartito” e “individuale” si porrebbe in contrasto con questo
uso pubblico.
Solo per eventuali posti auto ulteriori, rispetto a quelli da vincolare ad
uso pubblico, sarebbe possibile prevedere un uso “ripartito”, sempreché
ricorrano tutte le condizioni sopra illustrate.

La disciplina del DL. 78/2010: I posti auto, anche ad uso “ripartito”, se
ed in quanto qualificabili come posti auto condominiali, ricorrendo tutte
le condizioni sopra esposte, restano fuori dal perimetro di applicazione
del D.L.78/2010, al pari di tutte le parti condominiali.

Ciò vale sia per i posti auto condominiali iscritti in catasto come beni
comuni non censibili che per i posti auto condominiali iscritti in Catasto
come beni comuni censibili (con deposito della planimetria catastale ed
attribuzione alla categoria C/6), siano essi confluiti nella Partita speciale
denominata “beni comuni censibili” ovvero siano essi intestati ai singoli
condomini pro quota, stante la specifica posizione assunta dall’Agenzia
del Territorio con la Circolare n. 3/2010 del 10 agosto 2010, in ordine
all’esclusione dall’ambito di applicazione della norma in commento
anche dei beni comuni censibili.

Pertanto, a prescindere dalla circostanza che i posti auto condominiali
siano stati iscritti al catasto come beni comuni non censibili ovvero come
beni comuni censibili, la soluzione, ai fini dell’applicabilità o meno del
DL. 78/2010, è sempre la stessa, nel senso cioè della loro esclusione
dall’ambito applicativo di detta normativa.

A condizione, lo si ribadisce, che i posti auto siano qualificabili come
parti condominiali, e non siano invece nella disponibilità di alcuni
soltanto dei condomini (particolare attenzione va prestata, pertanto, nel
caso di formule come quelle dell’attribuzione dell’uso esclusivo dei posti
auto, che potrebbero celare forme di elusione fiscale, come sopra già
segnalato).

Comproprieta’ condominiale dei posti auto

Dott. Piero Antonio Esposito