Art 69 - Disposizioni attuazione codice civile

Art 69 – Disposizioni attuazione codice civile

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Approvazione e modifica delle tabelle millesimali

Le tabelle esprimono una valutazione sul valore delle singole proprietà immobiliari, quindi secondo passata giurisprudenza, queste ultime hanno contenuto negoziale e dovevano essere sempre approvate all’unanimità ed anche per la loro eventuale modificazione veniva richiesto un consenso unanime.

Necessitava quindi l’unanimità dei condomini per l’approvazione o la modificazione delle tabelle millesimali e, in mancanza, ogni partecipante alla comunione poteva adire l’Autorità competente affinché provvedesse, citando ogni singolo condomino, alla redazione delle tabelle.

Per lungo tempo anche la Suprema Corte ha fatto riferimento alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti e obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini.

Importante notare che le deliberazioni in materia di modificazione delle tabelle millesimali adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia all’unanimità dei soli condomini presenti, raffiguravano una delibera non opponibile dai condomini consenzienti.

Senza dubbio, in passato, le modifiche non votate all’unanimità non erano del tutto prive di efficacia, in quanto obbligavano tutti coloro che avevano votato a favore della modifica ad accettare una ripartizione delle spese conseguente alle nuove tabelle.

Dal 2010 in avanti cambia l’orientamento della Giurisprudenza, sostenendo che l’approvazione o modificazione delle tabelle millesimali, non essendo un accertamento del diritto di proprietà ma essendo esclusivamente un’espressione di rapporto tra i diritti dei vari condomini già cristallizzato, non accerta nessun diritto di proprietà.

Inoltre, l’obbligo contributivo del condomino sarebbe calcolabile anche senza votazione delle parti in quanto determinato dalla legge, che con una precisa normativa identifica rapporto di valore fra questi diritti di proprietà.

L’atto di approvazione delle tabelle fa capo a una situazione di realtà preesistente determinata in base a una valutazione tecnica.

Per la modificazione non è obbligatoria l’unanimità degli aventi diritto o dei presenti in assemblea né la forma scritta, poiché la delibera assembleare non è un negozio di accertamento.

Le maggioranze per la modificazione dei valori delle tabelle millesimali sono quelle previste dall’art. 1136 comma 2 del codice civile.

Dunque, è sufficiente la metà del valore millesimale e la maggioranza degli intervenuti in assemblea per sé o per delega al fine della modificazione dei valori delle tabelle millesimali.

Vengono operate delle interpretazioni restrittive della portata della sentenza, sottolineando che non possono essere modificate a maggioranza le tabelle millesimali:

riguardanti i diritti di proprietà e il godimento delle parti comuni, perché sarebbe leso un diritto soggettivo indisponibile, che non può essere rimesso alla volontà della maggioranza.
queste tabelle tipicamente si utilizzano per la ripartizione di spese straordinarie.
la Cassazione sostiene che: in presenza di tabelle millesimali derivanti da un precedente atto negoziale votato all’unanimità dei condomini (laddove il regolamento condominiale non preveda esplicitamente la possibilità di una modifica a maggioranza), in base al principio generale che un contratto letto, approvato e sottoscritto, salvo diversa indicazione, non è modificabile o rescindibile unilateralmente senza il consenso unanime dei contraenti.

La modifica a maggioranza delle tabelle millesimali sarebbe invece lecita per la divisione delle spese ordinarie, che comunque costituiscono la quota prevalente del bilancio condominiale e delle rate degli inquilini.

Il requisito è diverso da quello per la validità dell’assemblea: perché l’assemblea sia valida i presenti devono rappresentare i 500/1000 della proprietà, mentre per modificare le tabelle millesimali i votanti a favore devono rappresentare i 500/1000. Resta sempre inteso il doppio requisito prescritto nell’art. 1136 c.c..

La sentenza nasce con l’obiettivo dichiarato di ridurre i contenziosi derivanti da lavori abusivi e successivamente condonati che impediscono ai condomini di adeguare le tabelle millesimali perché manca il voto del proprietario interessato.

Tuttavia, la diminuzione e l’opportunità della modificazione delle tabelle millesimali apre scenari differenti:

da una parte diminuiranno i contenziosi giudiziari ex art. 69 disposizioni di attuazione del C.C., cioè quelli per cui non potendo raggiungere l’unanimità, dovendo per forza svantaggiare qualche condomino che gode di una situazione favorevole, è necessario ricorrere alla autorità giudiziaria. Ad esempio, dovuti alle trasformazioni di spazi non residenziali come balconi e terrazze in verande e quindi residenziali (tali da aumentare la quota di proprietà condominiale) ovvero per le trasformazioni urbanistiche dei sottotetti in mansarde.
dall’altra parte potrebbe creare altri tipi di contenziosi, ad esempio, per eventuali accordi tra condomini che riuniti in una maggioranza semplice e con un tecnico compiacente, potrebbe portare ad adottare quote millesimali ingiuste ma favorevoli a questi ultimi.

Il condomino che ritiene di avere subito un aumento illegittimo dei millesimi di proprietà a suo carico può impugnare la delibera e ottenere dal giudice la sospensione, per la quale l’Amministrazione è tenuto all’applicazione delle tabelle preesistenti, fino all’accertamento definitivo.

Il combinato disposto di questa sentenza e della Cass. civ., Sez. un., Sentenza 8 aprile 2008, n. 9148), comporta che la ripartizione pro quota delle spese non pagate da un singolo condomino può diventare una mera tutela formale, perché si possono cambiare le tabelle in modo che alcuni condomini paghino più di altri per un proprietario moroso.

Prima di questa sentenza, il singolo condomino non poteva essere chiamato ad anticipare più di una cifra massima nota, corrispondente al debito del condomino moroso ripartito per i suoi millesimi di proprietà (non modificabili se non all’unanimità), una mera tutela formale.

Revisione delle tabelle millesimali

L’art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che le tabelle millesimali possano subire rettifiche o modificazioni solo nei seguenti casi:

“1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.”

Tuttavia, la parola “errore” è fortemente un concetto soggettivo.

Si delineo la formazione di pareri distinti.

Un parere stabiliva che la semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso integrasse sempre presupposto per la modifica della tabella; in questa ipotesi quindi, qualora il singolo condomino avesse sostenuto, per mezzo di un tecnico, che la propria proprietà fosse stata sopra valutata in relazione al valore del complesso, era giustificato a richiedere la revisione e ciò semplicemente sulla base di una divergenza di calcolo.

Un altro parere, più restrittivo, enunciava il principio secondo il quale non fosse sufficiente la divergenza oggettiva, ma colui che richiedesse la rettifica, dovesse dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione; naturalmente ciò integra un aggravamento dell’onere della prova che renderebbe oltremodo difficile procedere a qualsiasi azione.

Le Sezioni Unite della Cassazione erano intervenute con la Sentenza n. 6222 del 9/7/97, suffragando il primo orientamento ma, di recente, la Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 si è espressa in maniera difforme, riaprendo la questione; tale ultima pronunzia ha stabilito il principio secondo il quale, qualora la tabella abbia natura contrattuale, sia esperibile l’azione di cui all’art. 69 disp. Att. c.c., e sia esperibile l’ordinaria azione di annullamento del contratto per vizio della volontà (errore essenziale, violenza o dolo).

La citata Sentenza n. 7908 del 12 giugno 2001 sembrerebbe lasciare aperta la porta all’esistenza di tabelle non contrattuali ma approvate a maggioranza; tale principio si porrebbe in contrasto con l’orientamento pressoché uniforme che vede necessaria l’approvazione all’unanimità delle tabelle.

Su questa scia, Il Tribunale di Milano con sentenza del 12 febbraio 2007 n. 1812 ha ritenuto che l’assemblea può approvare o modificare, con le maggioranze stabilite dall’art. 1136, comma 2, c.c. e senza incorrere in alcuna nullità, la tabella di natura non contrattuale.

La delibera assembleare potrà solo essere annullata solo nel caso in cui non tenga conto della disposizione di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 c.c.

Il consenso dei condomini all’approvazione o alla modifica delle tabelle non deve necessariamente risultare da formale delibera assembleare, ben potendo risultare anche dal comportamento tacito ma inequivocabile dei condomini (ad esempio, utilizzo di una nuova tabella, con effettuazione di pagamenti sulla base della stessa, senza contestazioni da parte di alcuno, per anni). (Cass. Sez. II Civile, sentenza n. 8863 del 28 aprile 2005)

La Corte Suprema di Cassazione attraverso la sentenza n. 18477 del 9 agosto 2010 ribadisce la natura maggioritaria della possibilità di modifica della tabella millesimale come da dettato dall’art. 1136 (e non erroneamente 1139 come riportato nella sentenza), comma 2 del Codice Civile.

Al fine di una maggior comprensione, si riporta integralmente l’art. 69 disposizioni di attuazione del codice civile.

Art. 69. – Disposizioni attuazione codice civile.

I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali.