Art 68 - Disposizioni attuazione codice civile

Art 68 – Disposizioni attuazione codice civile

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Le tabelle millesimali, ai sensi della legge italiana, rappresentano le quote di proprietà nel condominio, espresso come rapporto fra il valore di ciascuna unità e il valore dell’intero edificio, fatto uguale a 1.000 ma il valore complessivo potrebbe anche essere rappresentato con un numero diverso da 1.000.

Caratteristiche delle tabelle millesimali

Gli articoli 1118 e 1123 del Codice Civile Italiano disciplinano la misura, rispettivamente, del diritto e dell’onere di contribuzione di ciascun condomino, stabilendo che questa sia proporzionale al valore del piano o della porzione di piano (unità immobiliare).

Le disposizioni di attuazione del codice civile (all’art. 68) prevedono che esso debba contenere il valore di ciascun piano o porzione di piano e che i valori stessi debbano essere espressi in apposita tabella allegata al regolamento.

La tabella millesimale è, pertanto, costituita da una tabella sintetica, nella quale sono riportati i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari; i valori rilevano sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo alle spese.

I valori rilevano altresì le validità e i vari quorum costitutivi e deliberativi delle assemblee.

Dettagli tecnici delle tabelle millesimali

Le tabelle sono un allegato del regolamento e ne rappresentano lo strumento attuativo più importante.

Da esse dipende la ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie ma soprattutto le maggioranze assembleari, e le loro validità costitutive.

Le Tabelle Millesimali devono essere redatte da un tecnico (Ingegnere, perito edile, geometra, architetto) che ha le competenze tecniche in quanto si dovrà sempre procedere alle operazioni materiali, come le misurazioni di tutte le unità immobiliari, e poi alla successiva elaborazione tecnica con redazione delle tabelle vere e proprie e un elaborato descrittivo cosiddetto Relazione qualitativa e quantitativa del condominio.

La metodologia per la redazione, ad esempio delle Tabelle Millesimali Generali (che esprimono le quote sulla proprietà comune) sono stabilite dalla superficie reale o volume delle varie unità immobiliari (appartamenti, negozi, sottotetti, ecc.) adattate con particolari coefficienti, questi coefficienti tengono conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche di tutti i vani, calcolando così la superficie virtuale o volume virtuale.

Ad esempio, i coefficienti più usati sono coefficiente di destinazione, di esposizione, di illuminazione, ecc., ma essi sono arbitrari e dipendono dalla sensibilità del tecnico.

La somma delle superfici virtuali di tutte le unità immobiliari viene rapportata a mille e con semplice procedimento aritmetico (facendo una proporzione) si giunge alla compilazione della tabella millesimale.

Le tabelle non possono tenere conto del valore locativo dell’immobile, per legge, ma tengono conto, per lo più, delle superfici, ai quali valori vengono applicati i coefficienti riduttivi di cui al Decr. Min LL.PP. 12.480/66.

È tuttavia compito del Tecnico verificare e valutare i valori riduttivi suggeriti dalla Circolare Ministeriale LL. PP. 12480/66, in relazione alla situazione esistente.

Detti valori possono infatti essere rigorosamente calcolati e determinati dal Tecnico sulla base della Circolare Ministeriale LL.PP. 4.12.64 n. 9836.

È costume usuale non procedere tuttavia con i calcoli laboriosi di cui alla Circolare n. 9836/64 e applicare i coefficienti del metodo speditivo suggerito dalla circolare N. 12480/66.

Tuttavia, sebbene il metodo speditivo sia più agevole e comprensibile, anche a chi non abbia cognizioni tecniche, e dia risultati generalmente corretti, il metodo scientifico suggerito dalla Circolare LL.PP. N. 9836/64 è da ritenersi più corretto.

Il tecnico può anche avvalersi di appositi programmi per computer come ausilio nell’operazione.

In taluni casi è comunemente preso in considerazione il volume delle unità immobiliari, in luogo delle superfici, poiché vi è differenza di altezze utili tra le varie unità (situazione tipica nei palazzi antichi), ovvero dovrà considerarsi un coefficiente di altezza che tiene conto delle differenze di spazi (è chiaro che in ambiente più alto ha un coefficiente maggiore poiché è suscettibile di un maggior utilizzo ad esempio con la creazione di un soppalco).

Metodi di calcolo delle tabelle millesimali

L’applicazione dei coefficienti correttivi è oggetto di forti discussioni e contrasti tra i condomini che si ritengono danneggiati dall’applicazione dei valori anziché altri.

Il D.M. del ’66, nato per l’edilizia economica popolare, è solo un riferimento su cui il tecnico incaricato alla redazione delle tabelle, si basa per determinare il coefficiente più appropriato.

Il metodo che elimina tutti i coefficienti correttivi, e quindi tutte le discussioni conseguenti, è quello della determinazione del valore di ciascuna unità immobiliare, la cui somma determina il valore complessivo dell’intero edificio condominiale.

La riforma del catasto dei fabbricati ha previsto l’inserimento delle superfici lorde, quindi commerciali, delle unità immobiliari, oltre al già presente indicatore dei vani.

Orbene, se a tali superfici si applica il prezzo a metro quadro indicato nell’Osservatorio Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, otteniamo il valore di mercato di ciascuna unità immobiliare e quindi il valore complessivo dell’intero stabile.

Con i valori così ottenuti è facile ragguagliare il tutto in millesimi di proprietà.

Molteplicità delle tabelle millesimali

In ogni condominio possono esserci più tabelle millesimali.

Quella principale, delle tabelle millesimali in senso stretto, normalmente detta “di proprietà”, rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere la maggior parte delle spese del condominio.

Altre tabelle millesimali possono essere poste in essere per l’uso delle proprietà comuni: ad esempio, possono essere riferite alla singola rampa di scale, all’ascensore, all’impianto di riscaldamento centralizzato, al giardino.

Queste tabelle devono considerare sia l’uso di servizi condominiali sia la quota di proprietà espressa dalle tabelle millesimali di proprietà.

Le più frequenti nella prassi sono le tabelle millesimali d’uso per la ripartizione delle spese riguardanti scale e ascensore (ove presente).

In tal caso si adotta di solito il seguente criterio (indicato come principio dall’art. 1124 del Codice Civile): la quota è determinata per metà dai millesimi di proprietà e l’altra metà in proporzione all’altezza del piano abitato.

Per ottenere le quote della seconda metà si divide questa per la sommatoria del numero di piani dell’edificio e il risultato si moltiplica per ciascun piano.

Ad esempio: se in una palazzina di 5 piani con due unità immobiliari per piano, la spesa mensile per la pulizia delle scale è EUR 1.000,00, EUR 500,00 andranno divisi secondo il valore degli immobili (come da tabella millesimale, se esistente, o dividendo mille millesimi per il numero complessivo delle unità immobiliari che fanno uso di quel servizio, equiparando così le quote millesimali) e gli altri EUR 500,00 andranno divisi secondo i calcoli di cui sopra ovvero per ogni singolo immobile del terzo piano 500/10*3/2 = 75, per il quarto 500/10*4/2 = 100 ecc..

Una differenza importante è che, mentre alle tabelle millesimali di proprietà partecipano tutti i condomini (e di conseguenza alle spese ripartite con esse) senza possibilità di esclusione, le tabelle millesimali d’uso possono essere anche parziali.

Ad esempio, alle spese ordinarie delle scale-ascensore, i condomini che non ne fanno uso possono essere esclusi (si pensi ai proprietari di negozi al pian terreno che hanno accesso indipendente e che non usufruiscono in nessun modo delle scale non dovendo neanche passare per l’androne del fabbricato).

Al fine di una maggior comprensione, si riporta integralmente l’art. 68 disposizioni di attuazione del codice civile.